2023 óta van lehetőség arra, hogy az életvitelszerű mezőgazdasági termeléssel felhagyni kívánó nyugdíjas vagy nyugdíjhoz közeli korú személyek a teljes gazdaságukat átadják valaki másnak, a gazdaság további működtetése, reménybeli egyben tartása érdekében. 2025. január 15-én hatályba lépett a gazdaságátadási törvény végrehajtási rendelete, amely számos további előírással bővíti a gazdaságátadás folyamatát.

Mi változott?

A gazdaságátadás alapvetően a kisebb méretű, ténylegesen egyetlen személy által működtetett mező- vagy erdőgazdasági egységek jogi sorsának rendezésére szolgál, a családon belüli átadást preferálva. Továbbra is 4+1 féle szerződéstípussal lehet átadni a gazdaságot (adásvétel, ajándékozás, tartási, életjáradéki szerződések, illetve a gazdaságátadó tulajdonában álló földek használati jogának átadása) és továbbra is megállapodhatnak a felek abban, hogy legfeljebb 5 évig együttesen működtetik a gazdaságot. A végrehajtási rendelet számos új, sokadik ránézésre is teljesen felesleges adminisztratív terhet ró a gazdaságátadásban részt vevő felekre, a korábbinál sokkal több kérdésben kell nyilatkozniuk, nyilatkozataikat pedig mindenféle igazolásokkal (pl. a gazdaságátadónak 10 évre visszamenőleg adóbevallást vagy NAV igazolást kell csatolnia, stb.) alátámasztaniuk. Ezek egy része nehezen indokolható, például a gazdaságátadó által haszonbérelt földek kataszteri tiszta jövedelmének megadása a szerződésben (egy elméletileg létező állami földhasználati nyilvántartás mellett), és hasonló előírások nem biztos, hogy növelik majd a gazdaságátadási kedvet…     

Mi lesz a földekkel?

Ha a gazdaságátadó a földjei tulajdonjogát is átadja a gazdaságátvevőnek, úgy a szerző fél ezekkel a földekkel sem lépheti át a 300 hektáros földtulajdoni maximumot. Cserébe az ilyen tulajdonjog-átruházó szerződéseket nem kell kifüggeszteni és nem gyakorolható elővásárlási jog. Kis szépséghibája az új ingatlan-nyilvántartási szabályozásnak, hogy a gazdaságátadást, mint tulajdonszerzési jogcímet egyáltalán nem ismeri, vagyis a tulajdoni lapokon adásvétel vagy ajándékozás vagy életjáradék vagy tartási szerződés jelenik majd meg a szerzés jogcímeként. Nagyon fontos szabály, hogy amennyiben az állam visszavásárlási jogával és elidegenítési és terhelési tilalmával terhelt föld (árverésen vett volt NFA-s földek) tulajdonjoga kerülne új tulajdonoshoz gazdaságátadás keretében, akkor már a gazdaságátadási szerződés megkötéséhez is be kell szerezni az agrárminiszter hozzájárulását – melyet egyébiránt kötelező megadni.

Ki fizeti tovább a hiteleket?

Nemcsak az átadásra kerülő földeket, de a gazdaság más elemeit (egyéb épületeket, gépeket, stb.) is terhelheti hitel. A gazdaságátvevő ezekben a hitelviszonyokban is a gazdaságátadó helyébe lép a jogszabály erejénél fogva. Új szabály azonban, hogy a gazdaságátadási szerződés hatósági jóváhagyásához be kell csatolni egy három oldalú (bank-gazdaságátadó-gazdaságátvevő) dokumentumot, melyet a hitel(eke)t nyújtó bank(ok)tól kell beszerezni. Ebben a dokumentumban – amely minden esetben a gazdaságátadáshoz történő banki hozzájárulásnak minősül – a gazdaságátvevőnek nyilatkoznia kell az összes hitelhez kapcsolódó kötelezettségek megismeréséről és arról, hogy ezek (vagyis elsődlegesen a törlesztés) rá szállnak át. Emellett ugyanebben a dokumentumban a banknak tájékoztatnia kell a feleket a gazdaságátadás következményeiről és a hitellel vagy hitelekkel kapcsolatos kötelezettségekről. Utóbbi előírás akár azt is jelentheti, hogy a bank előír egy soron kívüli (a gazdaságátadás megtörténte utáni) adósminősítési eljárást és ha ennek során a gazdaságátvevőt nem találja olyan jó adósnak, mint a gazdaságátadót, akár fel is mondhatja a hitelt. Egy ilyen lépés teljesen érthető lenne, hiszen előzetesen nem ad arra lehetőséget a jogszabály a bankoknak, hogy a leendő gazdaságátvevőt, mint adóst megvizsgálják és esetleg előzetesen hozzájáruljanak (vagy ne) a hitelek átadásához. Érdemes tehát a fenti szempontok alapján is megfontolnia a feleknek, hogy mekkora a kockázata a gazdaságátadásnak az átvevő oldalán.     

Melyik hatóság hagyja jóvá a gazdaságátadást?

Talán a legizgalmasabb máig nyitott kérdés, hogy melyik (vár)megyei kormányhivatal hagyja jóvá a gazdaságátadási szerződéseket? 2025. január 15-ig egyszerű volt a helyzet, hiszen egy konkrét rendelet 43/A. §-a és 5. számú melléklete kijelölt négy megyei kormányhivatalt és az egész országból az összes gazdaságátadási szerződést csak ezekhez lehetett benyújtani jóváhagyásra. Ehhez képest az új végrehajtási rendelet 4. § (1) bekezdése szerint „a vármegyei kormányhivatalhoz” kell benyújtani a kérelmet. Az egyik gond ott van, hogy a korábbi rendeletet nem helyezték hatályon kívül, így lehet, hogy például a Pest megyében beadott kérelmet továbbra is Veszprém megyébe fogják átpasszolni, onnan meg esetleg vissza, attól függően, hogy ki melyik jogszabályt olvassa és értelmezi. Az idézett jogszabályhellyel az a másik gond, hogy nem derül ki, hogy a gazdaság központja, a gazdaságátadó lakóhelye vagy üzemközpontja, a gazdaságátvevő lakóhelye vagy üzemközpontja, esetleg a földek fekvésének a helye (mert ez mind eshet más-más megye területére!) vagy valami más szempont dönti el a hatóság illetékességét…? Érdemes arra is figyelni a gazdaságátadási szerződések összeállításakor, hogy amennyiben földek (és akár egyéb ingatlanok) tulajdonjoga kerül át a gazdaságátvevőhöz, úgy annak kapcsán az ingatlan fekvése szerinti járási földhivatal járhat csak el, természetesen a szerződés hatósági jóváhagyása után. Mivel a legtöbb esetben termőföld tulajdonjogának átszállásáról van szó a gazdaságátadás során, arra is figyelnie kell a feleknek – és főként a közreműködő ügyvédnek – hogy a szerződésnek meg kell felelnie a termőföld-adásvételi szerződések formai kritériumainak, melyről az új ingatlan-nyilvántartási szabályok kapcsán itt írtunk részletesen.

Mi várható?

Az ismert mezőgazdasági termelői korfa ismeretében okkal drukkolhatunk annak, hogy minél több eredményes gazdaságátadás történjen meg hazánkban. A bejegyzésben ismertetett vagy hivatkozott új előírások azonban vélhetően sokakat elriasztanak majd attól, hogy ezen a módon rendelkezzenek gazdaságuk sorsáról és inkább más módszert keresnek az utódlás kérdése és a gazdaság további működtetése, fenntartása kapcsán, ahogy eddig is.

Ha a gazdaságátadás részletes szabályaival, furcsa követelményeivel kapcsolatos vagy a saját tapasztalataid alapján további, a termőföldekkel, mező- vagy erdőgazdasági célú ingatlanokkal összefüggő kérdésed, témajavaslatod van, melyekről szívesen olvasnál, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Amennyiben a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!

FONTOS! Kérjük, hogy mielőtt írsz nekünk, olvasd el korábbi bejegyzéseinket is, vagy csak fusd át azok címét, hátha megtalálod a keresett információkat! Igyekszünk minden felmerülő kérdésre minél hamarabb érdemi választ adni, de gyakran előfordul, hogy a feltett kérdésben foglaltakkal korábban már részletesen foglalkoztunk egy vagy több bejegyzésünkben, amelyek a segítségedre lehetnek!