Magyarországon ma nagyságrendekkel többen rendelkeznek termőföldek tulajdonjogával, mint ahányan tényleges földműveléssel foglalkoznak. Ennek nyilvánvaló történelmi okai vannak, az 1989-es rendszerváltás utáni magánosítás különböző formái az egykori termelőszövetkezetekbe „bevitt” földvagyont is elérték és eltérő módokon – sajnos leginkább tulajdoni hányadonként, osztatlan közös tulajdont keletkeztetve – eredményeztek nagyszámú új földtulajdonost. Emellett nyilván a szabad piac létrejötte a földek adásvételét, cseréjét, ajándékozását is lehetővé tette, a különféle állami földértékesítési programok pedig szintén eredményezhettek nagyszámú új földtulajdonost.

A fentiekből és a hazánkban érvényes öröklési szabályokból pedig az következik, hogy a földtulajdonosok halála esetén általában (attól függően, hogy hány örökös van) még többen válnak földtulajdonossá, ezzel párhuzamosan a földtulajdonok mérete is egyre csökken, a földek aprózódnak. Az osztatlan közös tulajdonnal érintett földben lévő tulajdoni hányadok öröklése pedig még kisebb tulajdoni hányadokat eredményez több örökös esetén.

Hamarosan azonban megváltoznak ezek a szabályok, vagyis a jövőben a termőföld öröklése nem okozza majd az adott ingatlan „feladarabolását”, újabb osztatlan közös tulajdon keletkezését vagy a meglévő további aprózódását. Ez a hír adja mostani bejegyzésünk apropóját és szokásunkhoz híven igyekszünk abban is segíteni, hogy mit tehetsz, ha földet örökölnél!

Új törvény a termőföld-öröklésről

Az Országgyűlés 2021. december 14-én fogadta el az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvényt, amelyet december 21-én hirdettek ki (elolvasható itt: https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/396ad643d8d5af126c8351dbacc2d2d31db29cd2/megtekintes). Az új jogszabály kiegészíti a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló 2020. évi LXXI. törvényt egy új fejezettel, ami csak a termőföldek öröklésének új szabályait tartalmazza. Azt még értjük is, hogy az agrárgazdaságok átadásáról szóló előírások (melyeket a későbbiekben külön posztban igyekszünk majd közérthető módon bemutatni) miért csak 2023. január 1-jén lépnek hatályba, de az nehezen magyarázható, hogy a termőföldek öröklésére vonatkozó rendelkezések hatályba léptetése miért várat magára még több mint 1 évet? Addig is számos új osztatlan közös földtulajdon fog keletkezni a sajnálatos halálesetek nyomán és a gyakran a földdel foglalkozni egyáltalán nem kívánó örökösök nyakába szakad az ezzel járó összes kötelezettség is. Ezeket a rendelkezéseket már a tavaly elfogadott, az osztatlan közös földtulajdon felszámolását célzó törvénynek is tartalmaznia kellett volna, most pedig, hogy végre sikerült megalkotni, mielőbb hatályba kellett volna léptetni! De miről is szól az új öröklési szabályozás?

1/1 arányú földtulajdon több személy általi öröklése

Amennyiben többen örökölnek egy földet, úgy a hatályos szabályok alapján osztatlan közös tulajdon keletkezik. Ha például az elhunyt földtulajdonos örökösei a házastársa és két gyermeke, akkor főszabályként 1/3-1/3-1/3 arányban öröklik meg a föld tulajdonjogát. Természetesen a hagyatéki eljárás során az örökösök másként is rendelkezhetnek, egy ún. osztályos egyezség keretében megállapodhatnak arról, hogy csak az egyikük örökli a földet és így nem jön létre osztatlan közös tulajdon. Ezek az előírások érvényesek tehát 2022. december 31-ig. Az említett új törvénymódosítás az ilyen esetek kapcsán 2023. január 1-jétől az osztatlan közös tulajdon létrejöttét akadályozó rendelkezéseket vezet be. Nevezetesen három lehetőséget kínál fel az örökösöknek a törvény, melyek közül az egyikkel élniük kell:

1.) Az első lehetőség, hogy osztályos egyezséget kötnek, ami alapján csak az egyikük örökli meg az egész földtulajdont

2.) A második lehetőség, hogy megosztják a földet úgy, hogy minden örökös a tulajdoni hányadának megfelelő méretű föld 1/1-es tulajdonát kapja meg. Azonban itt arra is figyelni kell, hogy a törvényben meghatározott területi minimumnál (pl. szántó, erdő 1 hektár, zártkert 1500 m², stb.) nem lehet kisebb egyik újonnan létrejövő ingatlan sem. Vagyis ezen korlátozás alapján sok örökölt föld megosztása nem lesz lehetséges, akár az ingatlan kis területe, akár az örökösök relatíve nagy száma miatt.

3.) A harmadik lehetőség pedig, hogy az ingatlant egyben értékesítik vagy az államnak felajánlják. Utóbbit a magunk részéről sajnos erősen elméleti megoldásnak tartjuk, hiszen a másik oldalon az állam (a Nemzeti Földügyi Központ) számára nem írja elő a törvény a vásárlási kötelezettséget, sőt azt sem, hogy ilyen esetben az ingatlan értékbecslését az állam költségén kellene elvégezni, vagy legalább megelőlegezné az állam az értékbecslés költségeit és azt beszámítaná a vételárba. Tehát jó eséllyel marad a piaci alapú értékesítési kísérlet, mivel az állam számára történő ingyenes felajánlás lehetőségét csak rendkívül ritka esetekben tekinthetjük reálisnak.

Hogy az örökölt földek sorsa biztosan rendeződjön a leírtak szerint, az új módosítás kimondja, hogy csak abban az esetben illetékmentes a termőföld tulajdonjogának öröklése az egyenesági rokonok (pl. gyermekek vagy szülők) és a túlélő házastárs számára, ha a fenti 3 lehetőség valamelyikével az örökléstől számított 1 éven belül élnek. Mindezek alapján véleményünk szerint reálisan az várható, hogy 2023-tól az örökölt földek jelentős számban kerülnek majd piacra (esetleg az államnak felajánlásra). Az sajnos nem egyértelmű az új szabályozás alapján, hogy az illetékmentességre megszabott 1 éves határidő csak akkor él, ha el is adják a földet, vagyis egy új tulajdonost bejegyeznek-e az ingatlan-nyilvántartásba (ilyenkor kérdés, hogy 1 év alatt végigmegy-e egy piaci földeladás teljes folyamata….), vagy elég azt igazolni, hogy az örökösök meghirdették azt eladásra? Hátha majd egy végrehajtási rendelet vagy egy törvénymódosítás választ ad erre a kérdésre is…

Abban is reménykedünk, hogy – ha már a teljes jogalkotási folyamat során, az új törvény közigazgatási egyeztetése, majd az országgyűlési tárgyalása és a kihirdetési folyamat során senkinek nem tűnt fel ez az elírás – az illetékekről szóló törvény számát akár még a 2023. január 1-jei hatályba lépést megelőző törvénymódosítás már helyesen fogja tartalmazni.

Osztatlan közös földtulajdon öröklése

A ma érvényes jogszabályi előírások alapján ha egy osztatlan közös tulajdonú földön fennálló tulajdoni hányadot többen örökölnek, úgy az osztatlan közös tulajdon tovább aprózódik. Ezzel egyre elérhetetlenebbé válik az adott föld tényleges megosztása, így vagy tartósan fennmarad az osztatlan közös tulajdon, vagy valamelyik tulajdonostárs (akár a frissen belépő örökösök valamelyike, hiszen öröklés esetén nem feltétel a legalább 3 éves tulajdonosi minőség) bekebelezés útján szerez 1/1 arányú tulajdont. Természetesen az örököstársak ebben az esetben is köthetnek osztályos egyezséget, így ugyan nem aprózódik tovább az osztatlan közös tulajdon, de nem is kerül közelebb a tulajdonosi közösség annak megszüntetéséhez.

A 2021. évi CXLIII. ezzel szemben itt is három lehetőséget kínál az örökösöknek:

1.) Osztályos egyezséget köthetnek, melynek alapján egyikük tulajdonába kerül a teljes megörökölt tulajdoni hányad.

2.) Megkísérelhetik a teljes ingatlan megosztását (ha annak törvényi feltételei adottak, így pl. a művelési ág szerinti minimális méretek minden tulajdonos esetében megvannak, stb.), ha ez nem megy, akkor bármelyikük kezdeményezhet bekebelezést a teljes ingatlanra.

3.) A harmadik lehetőség pedig az örökölt tulajdoni hányad közös értékesítése vagy az államnak történő felajánlása. Utóbbi megoldás kapcsán az egyik megjegyzésünk, hogy az értékesítés elsősorban valamelyik tulajdonostárs számára reális, hiszen nekik van mindenki mást megelőző elővásárlási joguk. Másik megjegyzésünk ugyanaz, mint a teljes földtulajdon öröklése esetén, azzal, hogy itt az államnak még annyira sem érdeke a vásárlás, mint az 1/1-es tulajdonnál, hiszen miért akarna kisebbségi tulajdonostárssá válni az állam egy osztatlan közös tulajdonú földben? Valószínű tehát, hogy amennyiben egy későbbi módosítás nem vezet be vásárlási vagy „elfogadási” kényszert az állam (az NFK) számára, úgy sem az ingyenes, sem az ellenérték fejében történő tulajdoni hányad felajánlások száma sem fog rekordokat dönteni 2023 után sem.

Fontos, de kevésbé ismert szabály törvényes öröklés esetén, hogy az ilyen módon szerzett földtulajdont el lehet cserélni akár jóval nagyobb területű más termőföldre és az ilyen csere eredményeként akár a 300 hektáros földtulajdon-szerzési korlát is túlléphető! Például ha valaki örököl a meglévő 20 hektár földje mellé 270 hektárt, majd az örökölt földet elcserélni egy 290 hektáros táblára, úgy összesen 310 hektár földje lesz, de ez nem ütközik jogszabályi korlátozásba!

Végrendelet alapján történő termőföld-öröklés

Némileg más a helyzet, ha ún. „végintézkedés” (ide tartozik a végrendelet, az öröklési szerződés és a magunk részéről ide soroljuk az újonnan bevezetett gazdaságátadási szerződéseket is, amelyek majd 2023-tól lépnek életbe és egy későbbi posztban külön is elemezni fogjuk az ezekre vonatkozó új szabályokat) alapján szerez valaki földtulajdont. A hatályos szabályozás alapján ilyenkor a kormányhivatal minden esetben vizsgálja a földtulajdont szerző fél szerzőképességét és azt, hogy a végintézkedés nem a földtulajdon-szerzési szabályok, korlátozások kijátszását szolgálja-e. Utóbbit persze igencsak nehéz objektív módon megítélni, így bizonyítani is… Ilyen esetekben a tulajdonszerzésnél nem gyakorolható elővásárlási jog és a helyi földbizottságnak sincs szerepe az eljárásokban. Tehát reális esély van arra, hogy földtulajdon-szerzésre alkalmas (vagyis földművesnek minősülő) személy például végrendelet vagy akár öröklési szerződés alapján földtulajdont szerezzen.

Mit tehetünk földtulajdonosként, hogy mindezt megelőzzük?

Ha életünk végéig ragaszkodunk a földtulajdonunkhoz, akkor írhatunk végrendeletet és ezzel megakadályozhatjuk, hogy újabb osztatlan közös földtulajdonok jöjjenek létre (ha egyébként egynél több potenciális örökösünk van). Ha pedig már életünkben is hajlandók vagyunk lemondani a földünk tulajdonjogáról, akkor az egyeneságbeli örökösünknek, házastársunknak, testvérünknek ajándékozhatjuk azt, vagy 2023. január 1-jétől élhetünk – bizonyos életkor elérése után – a gazdaságátadási szerződés lehetőségével, melynek a későbbiekben részletesen kivesézzük majd a blogon az előnyeit/hátrányait...

Felelősen gondolkodva tehát időben tudunk gondoskodni arról, hogy a termőföld-tulajdonunk tartósan, generációkon átívelő módon a saját elképzeléseink szerint kerüljön hasznosításra.

Ha kérdésed van örökölt termőföld kapcsán, netán szeretnéd megtalálni az optimális megoldást földjeid majdani öröklésére vagy egyéb földügyi problémába ütköztél és nem tudod hogyan kezdj a megoldáshoz, esetleg javasolnál nekünk olyan témákat, melyekről szívesen olvasnál a blogon, írj nekünk bátran a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha a földekhez vagy az agráriumhoz kapcsolódó reklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket és elküldjük egyedi hirdetési ajánlatunkat.