Az elmúlt időszakban több megkeresést kaptunk olyan erdőtulajdonosoktól, akik nemrég kerültek be egy osztatlan közös tulajdoni viszonyokkal érintett erdőbe, és számos problémával kellett szembesülniük. Vagy az erdőgazdálkodó személyében történő változás okán merültek fel a tulajdonosokban kérdések, de földek tervezett erősítése kapcsán is kaptunk több megkeresést. A legfontosabb kérdéseket összegyűjtve igyekszünk most azokra válaszolni, hangsúlyozottan nem erdészeti szakmai oldalról és mélységekben, hanem az erdőgazdálkodási kérdésekben laikus erdőtulajdonosokat segítendő, közérthető módon.

1.) Valóban erdő az erdő?

Az első kérdés talán furcsának tűnhet, hiszen ha öröklés útján szerzünk egy ingatlant, akkor mi sem egyszerűbb, mint ellenőrizni a tulajdoni lapot és ha azon „erdő” művelési ág szerepel, akkor a terület erdőnek minősül... Gondolhatnánk, de a helyzet sajnos nem ennyire egyszerű: a közhiteles ingatlan-nyilvántartás mellett az erdészeti hatóság vezet egy külön közhiteles nyilvántartást – ez az Országos Erdőállomány Adattár (OEA) – amelyben olyan ingatlanok is erdőként lehetnek feltüntetve, amelyek tulajdoni lapján nem erdő szerepel művelési ágként. Hogy mennyire jogállami megoldás két párhuzamos közhiteles nyilvántartást működtetni és főleg hogy miért nem sikerült az elmúlt évtizedekben megteremteni a két nyilvántartás összhangját, arra sajnos nem tudjuk a választ, tekintsük ezt egy újabb hungarikumnak, ami sajnos igen sok bosszúságot tud okozni. Mert ha például valaki a tulajdoni lap alapján tájékozódva megvásárol egy szántó művelési ágú földet és később kiderül, hogy az az OEA alapján akár részben erdő, az azzal járó összes erdőgazdálkodói kötelezettséggel, akkor a tulajdonos igen kellemetlen helyzetbe tud kerülni… Szerencsére van megoldás: ahogy az ügyfélkapu segítségével le tudjuk ellenőrizni az egyes ingatlanok tulajdoni lapjainak tartalmát, úgy az http://erdoterkep.nebih.gov.hu/ oldalon ingyenesen meg tudjuk nézni, hogy az adott ingatlan erdőnek minősül-e vagy sem (van-e erdőtervi jele, egyedi erdészeti azonosítója vagy sem) és így könnyebben tájékozódhatunk a területtel járó egyéb feladatokról. A hivatkozott országos erdőtérkép számos hasznos információt tartalmaz az egyes erdőterületekről.

2.) A legfontosabb tulajdonosi teendők

Attól függően, hogy milyen tulajdonosi helyzetbe kerülünk (1/1-es tulajdonosok vagy csak részbeni tulajdonosok vagyunk) az erdőben, többféleképpen alakulhat az erdőgazdálkodási helyzet, ami az egyik sarokpontja az erdőművelésnek. Fontos, hogy az erdőgazdálkodás (vagyis az erdő használata) során valamilyen szakértői segítségre szüksége van az erdőtulajdonosnak, aki az erdészeti hatósággal érdemben kommunikálni tud, illetve aki felel az adott erdőre vonatkozó jogszabályi és hatósági szakmai előírások betartásáért. Osztatlan közös tulajdonú erdőben lehetséges az ún. társult erdőgazdálkodás (erdőbirtokossági társulás révén). Szintén az osztatlan közös tulajdonú erdők esetében a saját jogú használat is lehetséges polgári jogi társasági keretek között, ahol az ügyek vitelére a tagok közül választott erdőgazda a jogosult. Haszonbérbe is adható az erdő (erdőgazdálkodási haszonbérlet), a haszonbérlet maximális időtartama ezesetben azonban nem 20 év, hanem az adott erdő vágásérettségi korát követő 10. év végéig köthető haszonbérleti szerződés. További lehetőség az erdő használatára az erdőgazdálkodási integráció, ahol egy integrátor vállalja az erdő kezelésével járó feladatokat 10 és 50 év közti időtartamra, és ezért járadékot fizet a tulajdonosnak természetben vagy pénzben. Végül meg kell említenünk az erdőkezelési szerződést, mint lehetőséget, amikor egy, az erdészeti hatóság által nyilvántartásba vett, ún. erdészeti szakirányító vállalkozás részére engedik át az erdő használatát, akinek díjat is kell fizetni a tevékenységéért, cserébe a tulajdonos(ok) aktív közreműködésével valósítja meg az erdőkezeléssel járó feladatokat.

3.) Anyagi előnyök az erdővel való gazdálkodás során

Optimális esetben az erdőgazdálkodásból bevétele származik a tulajdonosnak. Vagy az előző pontban leírtak szerint úgy, hogy járadékot kap az erdőgazdálkodótól, vagy úgy, hogy maga is aktívan részt vesz az erdőgazdálkodásban és részesül annak a hasznából. Ezeknek a bevételeknek fontos szerepe lehet például egy banki hitelből történő erdőterület-vásárlásnál a cash-flow kiszámításakor, csakúgy, mint a Natura 2000 területen található erdőkre igényelhető többlettámogatásnak, amellyel minden érintett tulajdonos élhet. További anyagi előny lehet az erdő éves értéknövekedése, valamint az is, ha egy osztatlan közös tulajdonú erdő esetén valamelyik tulajdonos felszámolja ezt a tulajdoni formát és kialakít önálló ingatlan(oka)t.

4.) Az erdővásárlás finanszírozása

A legfontosabb kérdés mindig az erdő ára, mennyit érhet reálisan a kiszemelt erdőterület, amennyiben adásvétel útján kívánjuk megvásárolni? Az összes föld közül az erdők esetében a legkomplexebb feladat az aktuális piaci érték meghatározása, hiszen itt a faállomány értéke és a föld értéke összeadódik, és természetesen számos más tényező is befolyásolja az árat (pl. osztatlan közös tulajdoni forma fennállása, erdőgazdálkodói jogviszony rendezettsége, stb.). A Földforgalmi törvény az erdők maximális árát igyekszik meghatározni, amikor deklarálja, hogy az erdőnek minősülő földre vonatkozó adásvétel esetén az ügylet értéke ne haladja meg „a földnek 50 éves termelési ciklusra számított jövedelemtermelő képességét azzal, hogy az erdőtalaj és a faállomány értékét együttesen kell megállapítani, amelynek során az erdőtalaj értékét az erdő örökös járadékából, míg a faállomány értékét a potenciális véghasználatból levezetett jelenérték szerint kell kiszámítani.” Ez ismét egy olyan szabály, ami kapcsán talán jobb lett volna, ha a jogalkotó nem akar okosabb lenni  a piacnál, ami az esetek túlnyomó többségében megfelelően áraz… Például a „potenciális véghasználat” tervezése nem egyszerű, ha az erdő – pláne a 2022-eshez hasonló aszályos évben – leéghet, ellophatják a faállományt, stb. Éppen ezeket a nem csekély kockázatokat látják a finanszírozó hitelintézetek is. Így ha egy erdőterület megvásárlásához a vevő hitelt szeretne igénybe venni, több banknál nem fogják elfogadni ingatlanfedezetként magát az erdőt (más földet igen), mert 10 éves hiteltörlesztési futamidő alatt is túl kockázatosnak tartják ezt a művelési ágat. Tehát nem ritka, hogy vagy csak utófinanszírozás lehetséges (pl. államtól vásárolt erdőknél jelenleg biztosan) és főleg, hogy egyéb ingatlan(oka)t is fel kell ajánlani a banknak fedezetként, ha hitelre lenne szükségünk az erdő megvásárlásához. 

5.) Ha tulajdonosként erdőt szeretnél létrehozni…

Sokak álma, hogy saját maguk hozzanak létre egy erdőt és ehhez keresnek megfelelő területet. A jó hír az, hogy más művelési ágú területeken erre van lehetőség, a racionalitás nyilván azt diktálja, hogy ne a kiemelkedő minőségű szántók, hanem az alacsonyabb AK-értékű egyéb művelési ágú ingatlanok kerüljenek erdőtelepítési célra felhasználásra. Vagyis lehetséges egy földet kifejezetten azért megvásárolni, hogy azon később erdőt telepítsünk. Ehhez szükségünk lesz az erdészeti hatóság engedélyére, ami egyfajta biztosíték is arra, hogy az az erdő ténylegesen létre is jön, hiszen vélhetően az adott élőhelyre, klimatikus viszonyokra leginkább megfelelő fafaj(ok) telepítésére kapunk engedélyt. A jó hír az, hogy az erdőtelepítést az Európai Unió is támogatja, a Közös Agrárpolitika keretében folyamatosan elérhetők hazánkban is az erdősítést támogató pályázatok. Ezek során nyilván van számos – gyakran indokolatlan korlátozást jelentő – feltétel, amelyet teljesíteni kell (pl. belterületi földön jelenleg nem lehet erdőt létesíteni, ami ez egy erősen megkérdőjelezhető szabály, vagy olyan földre nem lehet erdősítési támogatást igénybe venni, amelyre földalapú támogatást még nem igényeltek korábban, ami szintén nehezen magyarázható…), de azért összességében nem túlságosan bonyolult támogatást szerezni egy tervezett erdőtelepítéshez. Más a helyzet, ha egy nemrég letermelt, akár tarra vágott erdőterületet vásároltunk meg vagy ilyen földrészletben szereztünk egyéb módon tulajdonjogot. Ilyenkor az erdő felújítása (új erdő telepítése) nem lehetőség, hanem kötelezettség, amelyet végre kell hajtanunk és amelynek jelentős kezdeti és későbbi fenntartási költségei lehetnek és ilyen esetekben nőhet meg a 2.) pontban említett, az erdő használatára, az erdőgazdálkodásra kötött szerződések szerepe, ha nem magunk végezzük el ezt a komplex feladatot tulajdonosként.  

+1) Osztatlan közös tulajdon megszüntetése erdők esetében

Végül szót kell ejtenünk az osztatlan közös tulajdonnal érintett erdők kapcsán e tulajdoni forma megszüntetésének lehetőségéről. Több posztban foglalkoztunk már a témával, ehelyütt azt tartjuk szükségesnek kiemelni, hogy amennyiben az osztatlan közös tulajdonnal érintett erdő esetén legalább két tulajdonostárs tulajdoni hányadának területarányos mérete eléri az 1 hektárt, akkor az osztóprogramos megosztással, egyéb esetben pedig bekebelezés útján szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon egyszerűsített szabályok szerint. Természetesen amennyiben egy tulajdonostárs adásvétellel szüntetné meg az osztatlan közös tulajdont (vagyis megvásárolja minden tulajdonostársa tulajdoni hányadait), úgy erre is van lehetőség. A tulajdoni hányadok értékének meghatározásához mindenképpen szükség lesz az érintett erdőrészletek ún. leíró lapjaira, melyeket az erdészeti hatóságtól lehet beszerezni (kb, mint a tulajdoni lapokat), és amelyek adatai alapján kiszámolható az egyes tulajdoni hányadokra eső minimális megváltási ár például bekebelezés esetén.

Ha erdőt adnál el vagy vennél, ha erdőt telepítenél, ha erdőben fennálló osztatlan közös tulajdonnal rendelkezel, amelynek sorsát rendeznéd, úgy továbbra is várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!