A Parlament elé 2022. június 7-én benyújtott 2023. évi költségvetési törvény tervezete kapcsán a sajtóban több helyen megjelent, hogy az állami földek értékesítéséből 300 milliárd (!) forintos egyszeri bevétellel számol a kormány 2023-ban. Nos, a hír igaz, a benyújtott javaslat (https://www.parlament.hu/irom42/00152/00152.pdf) 82. oldalán valóban megtalálható a 300 milliárdos tervezett bevétel. Mostani posztunkban azt vizsgáljuk meg közelebbről, hogy vajon mennyi a realitása egy ilyen nagyságrendű állami földeladási programnak?

Jön az új „Földet gazdáknak” program?

2015-2016-ban a Nemzeti Földügyi Központ (akkori nevén Nemzeti Földalapkezelő Szervezet, rövidítsük NKF-nak) eladott kb. 190 ezer hektár állami földet és ebből keletkezett reálisan 280-290 Mrd Ft állami bevétel (hogy ezt később mire sikerült elkölteni, az nem egy földügyi szakmai blog témája, de a nyilvános költségvetési számok alapján biztosan nem a Nemzeti Földalaphoz köthető állami feladatokra…). Ez kb. 1,5 millió Ft/hektár átlagos értékesítési árat jelentett.

Kérdés, hogy milyen földek és mekkora mennyiségben maradtak még az államnál, vagyis mit lehet még eladni? Maradtak azok a földek, amelyeket meghirdetett ugyan eladásra (akár háromszor is egymás után) az állam 2015-2016-ban, de nem kellettek senkinek. Maradtak még azok a földek, amelyek értékesítésének korábban volt valamilyen jogi akadálya, de ez időközben elhárult. Maradtak az időközben az állam által megvásárolt földek (évi 1,5-6 Mrd Ft értékben tud vásárolni az NFK, költségvetési támogatástól és év közbeni zárolásoktól függően) és jelentősebb új tételként megjelentek azok a volt szövetkezeti földhasználattal érintett területek, amelyek a 2020. évi XL. törvény alapján kerültek a Nemzeti Földalapba és így állami tulajdonba. Utóbbiak számarányáról sajnos nem találtunk nyilvános adatot, de mindent összevetve talán nem tévedünk nagyot, ha azt feltételezzük, hogy a potenciális értékesíthető állami földterület nagysága 200 ezer hektár körüli, melyben jelentős arányt képviselhetnek az állami tulajdonú osztatlan közös tulajdoni hányadok is. Amennyiben az állami erdők eladásával nem számolunk… Az erdőket ugyanis eddig szent tehénként kezelte a kormányzat értékesítés szempontjából, kérdés, hogy a mostani költségvetési szükséghelyzet által kreált „unortodox” megoldások megkímélik-e az állami erdőket? Ne feledjük továbbá, hogy a potenciálisan értékesíthető állami földek nagyobb része haszonbérlet – akár 50 évre szóló – vagy akár 3 éves megbízási szerződések formájában jelenleg is hasznosított. A korábbi földárverések nyertesei közül pedig sokan szereztek keserű tapasztalatokat, amikor kiderült, hogy a kormányzati ígéretekkel szemben mégsem tudják megszüntetni a fennálló haszonbérleti szerződéseket és így sem maguk nem tudják használatba venni a megvásárolt földjeiket még hosszú évekig, sem pedig az illetékfizetés alól nem tudnak mentesülni. Ezek a tapasztalatok sok potenciális földvásárló kedvét elvehetik az újabb, feltehetően tőkeigényes állami földvásárlástól. Hagyományos, „tárcsa-emelgetős” árverések sem várhatók már, mostanra az NFK is egy elektronikus pályázati felületet üzemeltet, amelyen keresztül – elvileg – lebonyolíthatók akár komolyabb földértékesítések is.

Lehet-e sikeres egy újabb állami földértékesítési program?

Az első kérdés ennek kapcsán, hogy mi számít sikernek? Az állam szempontjából nyilván a megcélzott 300 Mrd Ft-os bevétel elérése. De vajon milyen áron és mikorra van ennek realitása? Ha feltételezzük, hogy sikerül mintegy 200 ezer hektár állami földet (nem erdőt!) átlagosan 1,5 millió Ft/hektáros áron értékesíteni, az már sikernek számít az állam szempontjából. Ha csak a meghirdetendő földek 60%-ára lesz vevői érdeklődés (ahogy az a nyilvános sajtóinformációk alapján a korábbi földárveréseknél is jellemző volt), akkor biztosan nem teljesül a 300 milliárdos bevételi terv. De ez a legkisebb veszély, ami a tervezett bevétel teljesülését veszélyezteti, legalábbis 2023-ban. Ahhoz ugyanis, hogy a jövő év során be is folyjon az államkasszába a földértékesítések bevétele, nagyjából holnap meg kellene hirdetni az eladó földeket. Hogy miért? Korábbi bejegyzésünkben foglalkoztunk vele, hogy ideális esetben a hatályos szabályok alapján 174 nap telik el az adásvételi szerződés megkötése és a vevő tulajdonjogának átvezetése között állami földeladás esetén. A problémát az állami földeknél nem is ez, hanem az az időszak jelenti, ami a földértékesítés meghirdetésétől az adásvételi szerződés megkötéséig tart. Ha a mostanában jellemző „ügyintézési” időtartamokat tartja az NFK, amikor egy vételi kérelem hiánytalan benyújtását követő 5-6 hónapon belül készülnek csak el az értékbecslések és még egyszer ennyi idő is eltelik az adásvételi szerződések megkötéséig, akkor 2023-ban egy esetleges komolyabb földprogram esetén lehet, hogy nem folyik be az államkasszába a tervezett 300 Mrd Ft nagyobb része… De legyünk optimisták, nyilván a Pénzügyminisztériumnak és az NFK-nak erre is van terve.

Egy esetleges földértékesítési program sikere az érdeklődés mértéke és az NFK ügyintézési ideje mellett természetesen olyan tényezőkön is múlhat, mint például a földvásárlások finanszírozásának lehetőségei. A mostani, folyamatosan emelkedő földárak mellett megkerülhetetlen kérdés a finanszírozásé, ez alapvető feltétele annak, hogy nagyobb területeket is el lehessen adni. Ehhez képest, ha – az éppen most újabb adósarccal sújtott – bankszektorral közösen nem kerül kialakításra egy kedvezményes finanszírozási modell, ahogy az történt a korábbi állami földárveréseknél, akkor jóval alacsonyabb érdeklődés várható vevői oldalról. A vevők számára tehát a kiszámítható finanszírozás jelentheti a sikert a megszerzendő új földtulajdonok mellett. Amennyiben pedig sikerülne az államnál felhalmozott osztatlan közös tulajdoni hányadokat is értékesíteni, úgy szakmai sikerként értékelhetnénk azt is, hogy egy ilyen projekt egy komolyabb lépéssel hozzájárult az osztatlan közös tulajdon felszámolásához.

A tervezett földértékesítési program sikere azonban még egy dolgot fog jelenteni: az állam további stratégiai földkészlettől szabadul meg, vagyis – fenntartva fentebbi feltételezéseinket – szinte csak az erdők és a természetvédelmi oltalom alatt álló földek maradnának meg állami kézben, minden más föld privatizálásra kerülne. Mindez jelentősen csökkentené az állam szakmai mozgásterét, konkrétan a Nemzeti Földalapról szóló törvényben előírt feladatok közül többnek az ellátását veszélyeztetné, illetve nem mellesleg a kormányzat esetleges további költségvetési bevételszerzési törekvéseit is csökkentené, mert egy sikeres 2023-as állami földeladási program után többször már nem lehetne beírni a költségvetés tervezetébe a Nemzeti Földalapról szóló fejezethez, hogy „ingatlan értékesítéséből származó bevétel:” 300 Mrd Ft…

A magunk részéről mindezek alapján azért drukkolunk, hogy ha valóban lesz egy újabb jelentős állami földértékesítési program, akkor abban bárki reálisan vásárolhasson, kedvező finanszírozási feltételek mellett, valamint hogy az osztatlan közös tulajdonú földeken fennálló állami tulajdoni hányadokat azok a tulajdonostársak vehessék majd meg, akik célja az osztatlan közös tulajdon felszámolása, függetlenül attól, hogy földművesnek minősülnek-e vagy sem! Kíváncsian várjuk tehát a további részleteket és igyekszünk majd minden releváns információt megosztani ezen a felületen is az esetleges új állami földértékesítési programról.  

Ha földet vennél az államtól vagy állami földre cserélnéd a sajátod és vannak még kérdéseid, azokat hasonlóan az egyéb földügyi problémákhoz, továbbra is várjuk a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!