2025. január 15-től új világ jön a hazai ingatlan-nyilvántartásban – olvashattuk a sajtóban sok helyen az „örömhírt”. Maga az immár négy évvel ezelőtt elfogadott – és azóta megszámlálhatatlan alkalommal módosított – új ingatlan-nyilvántartási törvény végre valóban hatályba lépett január 15-én, a végrehajtási rendeletével együtt. Az eredeti elképzelés szerint ekkortól lehetett volna elektronikus kérelmeket benyújtani a földhivatalokhoz, egy darabig még párhuzamosan az elektronikus ügyintézéssel. A teljes elektronikus ügyintézésre történő átállás pedig a január 15-től számított ötszázezredik végleges földhivatali döntést követő 10. naptól (a pontos dátumot lásd majd leghamarabb nyár vége felé a Magyar Közlönyben) következik majd be. Ezzel lehetőséget kapnak az ügyvédek, a közjegyzők, a különböző hatóságoknak és minden érintett szereplő arra, hogy az elektronikus kérelmekkel és ügyintézéssel alaposan megismerkedjenek. Ez volt a terv, erre készültek az érintettek, főként azok az ügyvédek, jogtanácsosok, akik már jó előre felkészültek, elsajátították a folyamatosan átírt jogszabályi rendelkezéseket, valamint elméleti és gyakorlati vizsgákat tettek az új rendszer használatának előfeltételeként. Aztán egyetlen nappal az élesítés előtt, január 14-én egy, szinte csak az MTI oldalán megjelent pár soros minisztériumi közleményből kiderült, hogy nem, mégsem indul el az ügyféloldali elektronikus ügyintézés. Marad minden kérelem papír alapon. Több mint 5 évnyi fejlesztőmunka után. Vajon az ötszázezredik végleges döntésig sikerül tényleg megbízhatóan működtetni az új rendszert és akkor már tényleg lehet e-aktákat nyitni és elektronikusan ügyet intézni? Vajon mikorra fog megszületni az ötszázezredik végleges földhivatali döntés? Van tehát egy új ingatlan-nyilvántartási törvényünk meg létezik az új E-ING rendszer, csak épp az ügyfelek nem használhatják jelenleg – ki tudja még meddig – és marad minden papír alapon.    

Mi lesz így a termőföld adásvételekkel?

Rövid- és középtávon, a következő néhány hónapban a fentiek alapján semmi nem fog változni a földek adásvételi folyamatában. Marad a „zöld papíron” (biztonsági okmányon) szerkesztett példány és a többi is papír alapon, ahogy a teljes jóváhagyatási folyamat sem változik. Aztán egyszer eljön az a bizonyos félmilliomodik végleges döntés, majd az azt követő 10. nap is (remélhetőleg még az idén) és onnantól megszűnik a „zöld papír”, az ügyvédek egyik új feladata pedig az lesz, hogy elektronikusan regisztrálják a szerződéseket az E-ING rendszerben. Mérsékelten jövőbe mutató megoldásként ezt követően az elektronikus regisztrációról szóló igazolást – melyet a rendszer generál – kell kinyomtatni és elválaszthatatlanul a szerződéscsomaghoz csatolni. Az így összefűzött paksaméta mehet tovább a szokott módon a kormányhivatalhoz előzetes jóváhagyásra vagy a jegyzőhöz a 30 napos elektronikus közzétételre. Az ügyvédeknek a kizárólagosan elektronikus ügyintézésre történő váltástól számított 30 napjuk lesz visszaszolgáltatni a „zöld papírokat”, vagyis a biztonsági okmány teljesen megszűnik és kiváltja azt az elektronikus regisztráció. Maga a jóváhagyási folyamat ezt követően érdemben nem változik, egészen a földhivatali szakaszig, ahol a tényleges tulajdonjog-bejegyzés történik. Földek esetében nem lehetséges az ún. automatikus döntéshozatal, tehát itt továbbra is majd a szokásos 60 napos ügyintézést kell kivárni. Ha pedig banki finanszírozással történik a földvásárlás, akkor az eddigi függőben tartás helyett az E-ING rendszerben a tulajdonjog-fenntartáshoz kötött vevői jog bejegyzésére kerül majd sor, jellemzően 6 hónapra. A 6 hónap alatt (szinte) minden további ingatlan-nyilvántartási kérelem automatikusan felfüggesztésre kerül, vagyis pl. végrehajtási jogot ezen időszakban nem lehet bejegyezni az adásvétel tárgyát képező földre. Amennyiben 6 hónapon belül megtörténik a hitel folyósítása és ezzel a vételár kiegyenlítése, úgy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül, mellyel egyidejűleg a vevői jogot törlik és a további kérelmek – mint pl. a bank jelzálogjoga – a vevő tulajdonjogát követő ranghelyen szép sorban elintézésre és bejegyzésre kerülhetnek. Az adminisztrációs teher tehát biztosan nem egyszerűsödik majd a termőföld adásvételi szerződések E-ING rendszerben történő elektronikus intézésével, az ügyféli terhek viszont biztosan növekedni fognak: egyrészt az ügyvédi díjak emelkedése szinte biztosra vehető, de ha pl. vevői jog bejegyzése szükséges, az is egy újabb díjköteles tétel lehet az eljárásban. A földvásárlás folyamata tehát nem lesz gyorsabb, cserébe drágulni fog, így foglalhatjuk össze a várható változások lényegét.     

Mi tegyen, aki épp földvásárlást tervez?

Mivel nem lehet tudni, hogy pontosan mikortól lesz kötelező az – egyelőre még nem is választható – elektronikus ügyintézés a termőföld adásvételek kapcsán, így az érintetteknek bizonyosan van még néhány hónapja a tervezett földvásárlások elindítására. Fontos szabály, hogy a kötelező elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyintézést elrendelését követően a konkrét, Magyar Közlönyben megjelenő dátumhoz képest korábban már jóváhagyásra elindított földvásárlási szerződések még papír alapon benyújthatóak lesznek a földhivatalokba. Mégis érdemes nem sokáig halasztani a tervezett földvásárlást. Egyrészt mert sok a bizonytalanság az E-ING rendszer körül, ma még megjósolhatatlan, hogy mennyire lesz üzembiztos a kezdeti időszakban. Másrészt a jövőben nem minden ügyvéd járhat majd el ingatlan-nyilvántartási ügyekben, csak az, aki erre megfelelő jogosultságot szerez, ami azt is jelenti, hogy az ügyvédeknek, jogtanácsosoknak is meg kell tanulniuk a gyakorlatban kezelni az új rendszert, hogy a szerződéskötések gördülékenyen folytatódhassanak. Harmadrészt, a hitelből történő földvásárlások kapcsán nem kizárt, hogy a bankok részéről is várható némi bizonytalanság a kezdeti időszakban, amíg saját hitelfolyósítási folyamataikba megfelelően integrálják az E-ING által elvárt szabályokat. Érdemes tehát megfontolni a 2025-re tervezett földvásárlások és bármely egyéb, a földtulajdont érintő ügyletek (pl. ajándékozás, csere) mielőbbi megindítását, amíg ez a szokott módon, papír alapon, elektronikus regisztráció és egyéb módosítások nélkül megtehetők.

Akár az új E-ING rendszer kapcsán, akár a saját tapasztalataid alapján további, a termőföldekkel, mező- vagy erdőgazdasági célú ingatlanokkal összefüggő kérdésed, témajavaslatod van, melyekről szívesen olvasnál, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Amennyiben a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!

FONTOS! Kérjük, hogy mielőtt írsz nekünk, olvasd el korábbi bejegyzéseinket is, vagy csak fusd át azok címét, hátha megtalálod a keresett információkat! Igyekszünk minden felmerülő kérdésre minél hamarabb érdemi választ adni, de gyakran előfordul, hogy a feltett kérdésben foglaltakkal korábban már részletesen foglalkoztunk egy vagy több bejegyzésünkben, amelyek a segítségedre lehetnek!