Közel két hónappal a „Termőföld-ársapka 2023-tól?” címmel megjelent bejegyzésünk után több cikk is megjelent a témában különféle sajtóorgánumokban. Ezek egy része azt sugallja, hogy a 2023. május 1-jétől bevezetni tervezett „termőföld-árszabályozás” egyik fő célja az osztatlan közös tulajdonban álló földek árainak mesterségesen történő alacsonyan tartása. Az állítás kapcsán érdemes megvizsgálni, hogy hogyan is alakul az osztatlan közös tulajdonnal érintett földek árszínvonala és erre vajon milyen tényleges hatást lesz képes gyakorolni a bő két hónap múlva hatályba lépő új szabályozás?

Az állami tulajdonú termőföldek eladási árai ugyan kimaradnak az árszabályozáshoz felhasználni tervezett agrárkamarai „földár-adatbázisból”, mégis érdemes megvizsgálni a legfrissebb, publikált állami földárakat. Mivel a Nemzeti Földügyi Központ (NFK), mint az állami földek felett tulajdonosi jogokat gyakorló szervezet, 2022 őszén több ütemben és jelentős számban hirdetett meg értékesítésre mind 1/1 arányban állami tulajdonú földeket, mind pedig állami tulajdoni hányadokat, így a nyilvános adatokat elemezve pontos képet kaphatunk a két tulajdoni kategória közti értékkülönbség mértékéről.

Az összehasonlítás során (vár)megyénként vetettük össze az osztatlan közös tulajdonú földekben fennálló állami tulajdoni hányadok közzétett minimálisan elvárt vételárait (ún. limitárakat) és a területnagyság alapján kiválasztott, ezekkel összevethető méretű, tehát 1-5 hektár közötti méretű, 1/1 arányban állami tulajdonú földek meghirdetett árait. A művelési ágak vizsgálata irreleváns, hiszen nem konkrét árakat, hanem a két tulajdoni forma közti értékkülönbözetet kerestük.

Vizsgálatunk eredménye az lett, hogy az 1/1 tulajdonú földek fajlagos értéke minden megyében magasabb, mint az osztatlan közös tulajdonú termőföldeké. A legkisebb az eltérés (11 %-os) Komárom-Esztergom Vármegyében, míg a legnagyobb fajlagos árkülönbség (50, illetve 56%-os) Hajdú-Bihar és Somogy Vármegyékben tapasztalható. A vármegyei adatok alapján látszik, hogy országosan átlagosan 31%-al magasabb az 1/1 tulajdonban álló földek fajlagos értéke, mint az osztatlan közös tulajdonnal érintett földeké. Ugyanezen értékkülönbözeti arányokat viszontláthatjuk az elővásárlási joggyakorlás érdekében közzétett termőföld adásvételi szerződések elemzése során is. Utóbbi adatbázis fog vélhetően az agrárkamara számára is alapul szolgálni a saját adatbázisához, esetleg kiegészülve más alapadatokkal. (Sajnálatosnak tartjuk, hogy bő két hónappal az új rendszer indulása előtt semmilyen érdemi információval nem nyilvános a kamarai termőföldár-adatbázisról, annak működéséről, használatának szabályairól, stb., mindez nem szolgálja a jogbiztonságot és a kiszámíthatóságot.)

A fentiek kapcsán két megállapítást tehetünk. Az első, hogy érdemi, igazolható értékkülönbség van az osztatlan közös tulajdonú és az 1/1 tulajdonban álló termőföldek között. Ebből következik, hogy a legtöbb esetben még a megosztással (vagy egyéb módon történő osztatlan közös tulajdon-megszüntetéssel) járó költségekkel együtt is megéri megszüntetni az osztatlan közös tulajdont. A második megállapításunk, hogy a 2023. május 1-jétől várhatóan hatályba lépő új termőföld-árszabályozás semmilyen mértékben nem fogja tudni mesterségesen alacsonyan tartani az osztatlan közös tulajdonú földek piaci árait, mivel azok eleve átlagosan 31%-al alacsonyabbak, mint az 1/1 arányú tulajdonossal rendelkező földeké. Ha az agrárkamara valóban az elmúlt évek földpiaci tranzakciós adataiból építi (majd?) fel a saját földár-adatbázisát, akkor annak az adatbázisnak ezt a fajta árkülönbséget vissza kell tükröznie. Vagyis nem az újonnan tervezett „termőföld-ársapka” lesz az, ami a jövőben alacsonyabban tartja az osztatlan közös tulajdonú földek értékét, hanem a földpiaci körülmények, ahogy eddig is! Az pedig, hogy ilyen módon az osztatlan közös tulajdoni hányadok adásvétele során az irreálisan magas – esetleg spekulatív – vételárak kiküszöbölhetők lesznek, az egy üdvözlendő tény, de önmagában várhatóan semmilyen piactorzító hatással nem jár majd. Drukkolunk tehát, hogy sikerüljön egy, a reális piaci viszonyokat aktuálisan tükröző termőföldár-adatbázist kialakítani, amelynek kapcsán a jelenleg még fennálló számtalan szakmai kérdésre is kellő időben választ kaphatnak majd az érintettek, vagyis mindenki, aki 2023. május 1-jét követően termőföldet adna el vagy vásárolna.    

Ha kérdésed merült fel az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése, az azzal elérhető értéknövekedés vagy bármilyen egyéb ingatlanügyi kérdés kapcsán, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre, ahogy más, a földekkel összefüggő kérdések kapcsán is. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!

FONTOS! Kérjük, hogy mielőtt írsz nekünk, olvasd el korábbi bejegyzéseinket is, vagy csak fusd át azok címét, hátha megtalálod a keresett információkat! Igyekszünk minden felmerülő kérdésre minél hamarabb érdemi választ adni, de gyakran előfordul, hogy a feltett kérdésben foglaltakkal korábban már részletesen foglalkoztunk egy vagy több bejegyzésünkben, amelyek a segítségedre lehetnek!