Nemcsak a termőföldek ára emelkedik folyamatosan – az OTP Jelzálogbank legfrissebb, 2023-as termőföld értéktérképe alapján jelenleg átlagosan 2.064.000 Ft egy hektár értéke – hanem az adásvétel egyéb járulékos költségei is magasabbak lettek az elmúlt időszakban. A bejegyzés apropóját a földhivatali díjak 2024. július 29-től esedékes jelentős emelése adja, de érdemes megvizsgálni az ingatlanvásárlással járó – ezen belül is a termőföldek vásárlói által fizetendő – egyéb költségeket is. Az alábbi tételek tehát a legtöbb mezőgazdasági célú ingatlan (zártkertek, tanyák, stb.) esetén is jelentkeznek.  

Hirdetés/ingatlanközvetítő díja

Időrendben haladva először az ingatlanközvetítő díja az, amely felmerülhet és amelyről a legtöbben azt gondolják, hogy csak eladói oldalon jelentkezhet. Holott ma már nem ritka, hogy az eladó földet keresők bíznak meg egy kellő szakértelemmel, megfelelő földpiaci jártassággal és a speciális jogszabályi háttér naprakész ismeretével is rendelkező ingatlanos szakembert a vágyott eladó földek felkutatásával. Ahogy arra egy korábbi bejegyzésünkben részletesen utaltunk, egy felkészült ingatlanos szakember nemcsak számos bosszúságtól óvhatja meg a vevőjelöltet, de időt és pénzt is spórolhat neki. Ez tehát optimális esetben egy gyorsan megtérülő kiadás lehet.

Ügyvédi költségek

A második költségelem egyetlen adásvételnél sem megúszható és ezt a tételt jellemzően a vevőnek kell állnia. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül az adásvételi szerződés nem alkalmas a kívánt joghatás kiváltására, vagyis a kormányhivatal enélkül nem jegyzi be a tulajdonjogunkat az ingatlan-nyilvántartásba. De egy jó ügyvédnek sokkal fontosabb szerepe van egy termőföld adásvételi ügyletben magának a szerződésnek az elkészítésénél és ellenjegyzésénél. Neki kell ugyanis menedzselnie a teljes – legalább 230-250 napos – adásvételi folyamatot, tartania a kapcsolatot az eljáró hatóságokkal, a vevővel és az eladóval, esetleg a finanszírozó bankkal, ahogy felel a tulajdonjog-bejegyzési engedélyek földhivatali benyújtásáért is. Rossz hír, hogy az új, digitális ingatlan-nyilvántartási rendszer – sokadszorra is módosítottan jelenleg épp 2025. január 15-től tervezett – bevezetése várhatóan tovább növeli majd az ügyvédi költségeket, hiszen az ügyvédek feladatai is jelentősen növekedni fognak, illetve csak az arra feljogosított, vizsgát tett ügyvédek járhatnak majd el a jövőben ingatlanokat érintő földhivatali ügyekben, ami szintén a díjak emelkedését vetíti előre.

Földhivatali díjak

Ahhoz, hogy megtudjuk, pontosan mit is szeretnénk venni, milyen terhek, egyéb bejegyzések kapcsolódnak az ingatlanhoz, le kell töltenünk a vágyott föld tulajdoni lapját. Ezt 2024. július 29-től – az évi két ingyenes lehetőségen túl – már legkevesebb 4800 Ft ellenében tehetjük meg (a korábbi 3000 Ft/db díj helyett). Az ingatlan-nyilvántartási változások (pl. a tulajdonjog bejegyzése) földhivatali bejegyzésének díja a korábbi 6600 Ft/db-ról 10600 Ft/db-ra, tehát mintegy 60%-al emelkedik július végétől. Ha netán hitelt is igénybe veszünk vevőként, úgy a bank jelzálogjoga bejegyzéséért az eddigi 12600 Ft helyett már 20000 Ft lesz fizetendő. 2024 januárjától a földvédelmi járulékokat is legalább háromszoros mértékűre emelték, így ha pl. egy zártkerti ingatlant vagy egy rosszabb minőségű földet a jövőbeni kivonás érdekében vásárol meg valaki, úgy a művelés alóli kivonás megnövekedett költségeivel is érdemes kalkulálni. Itt megjegyezzük azonban, hogy a termőföld vagy zártkerti ingatlan egy részének beépítéséhez a legtöbb esetben nem szükséges a teljes ingatlan művelés alóli kivonása, így ezek a költségek is jelentősen csökkenthetők.

A vételár átutalásának költségei

A kormány legújabb, 2024 július elején bejelentett, megszo háborús/védelmi /békemissziós sarcdömpingjének részeként a bankoknak immár 0,45%-os, legfeljebb 20000 Ft-os (korábban 0,3% és 10000 Ft volt a plafon) illetéket kell fizetniük utalásonként és a termőföldek vételárát egy ideje csak átutalással lehet kiegyenlíteni. Ez a költség elméletileg nem hárítható az ügyfelekre, de a gyakorlatban vevőként inkább számoljunk ezzel a kiadásnövekedéssel is, nemcsak az ingatlan adásvételeknél, de minden jövőbeni utalásnál.  

A hitel költségei

Amennyiben nem saját forrásból, hanem banki finanszírozást is igénybe véve vásárolnánk földet, úgy ennek a hitelnek a folyósítási és egyéb költségeit is be kell kalkulálnunk a kiadásaink sorába. Ennek összege bankonként és hitelenként eltérő lehet, ráadásul számos akció keretében több díjtételt is elengednek a hitelintézetek, de egy szemmel látható pluszkiadás mindenképp keletkezik itt is.

Vagyonszerzési illeték

Amennyiben regisztrált földművesként vásároljuk meg a termőföldet, azt legkésőbb a tulajdonszerzéstől számított 5 éven belül birtokba is vesszük (pl. korábbi haszonbérlet lejárata okán) és nem vonjuk ki művelés alól, akkor nem kell megfizetnünk a vagyonszerzési illetéket. A felsorolt feltételek teljesítésének vállalásáról nyilván az adásvételi szerződéskötés során érdemes nyilatkozni, így ez a kiadási tétel lenullázható. Egyéb esetben pedig az általános illetékfizetési szabályok szerint kell megfizetni az illetéket.

Állami vagy önkormányzati föld megvásárlásának extra költségei

Ha nem természetes személytől, hanem pl. az államtól vásárolunk földet, biztosak lehetünk benne, hogy egyéb extra költségeink is keletkeznek majd. Ilyen az értékbecslés díja, rosszabb esetben akár kétszer is kifizetve, de az is plusz költség, hogy ilyen adásvételnél nem a vevő ügyvédje, hanem az állam által kiválasztott ügyvéd jár el az állam által megszabott díjazásért cserébe. Ha pedig a mostanában újra szervezett állami földárveréseken vásárolnánk állami földet, úgy eleve szükségünk lesz egy jogi képviselőre, akinek a költségei szintén a vevőjelölt árverező zsebét terhelik. Ezeknél a földvásárlásoknál tehát a legkülönfélébb egyedi pluszkiadásokkal érdemes számolni, amelyekből alkudni esélytelen és a részletfizetés is kizárt.

Ha a „vevő” bekebelezőként szerez földtulajdont

Ha nem adásvétel útján, hanem meglévő osztatlan közös tulajdoni hányadra alapozva kíván valaki 1/1 arányú földtulajdont szerezni, akkor is számos, a kvázi vételárnak minősülő bekebelezési ellenértéken felüli költséggel számolhat. Egy 50 tulajdonostárssal rendelkező osztatlan közös tulajdonú föld esetében már a postai költségek (tértivevényes megkeresések, stb.) is komoly összeget tesznek ki, de ugyanígy a tranzakciós költségek is jelentősek lehetnek. De szinte minden bekebelezésnél felmerül még a letétek díja és az eljáró ügyvéd költségei is vélhetően magasabbak lesznek, mintha egy adásvételi szerződés megkötése érdekében keresnénk meg.

A vevő egyéb költségei

Az eddig felsoroltakon túl vannak olyan „rejtett” vevői kiadások, amelyeket rendszerint senki nem számszerűsít, azonban ténylegesen felmerülnek és érdemes velük kalkulálni az adásvételhez kapcsolódóan. Ilyenek lehetnek a telefon- és internetköltségek, az üzemanyagköltség, de ilyen a vevőnek a földvásárlással összefüggő azon ráfordított munkaóráinak az értéke is, amikor egyéb, bevételtermelő tevékenységet, munkát folytathatott volna. Ezek a költségek minden vevő és minden ingatlanvásárlás kapcsán eltérőek, mértékük egy megfelelő ingatlanszakértő bevonásával jelentősen csökkenthető, de minden esetben jelentkeznek és a pontos kiadások összesítése során kalkulálni kell ezekkel a tételekkel is.

Mennyi egy földvásárláshoz kapcsolódó összes kiadás?

Nincs arra konkrét ökölszabály, hogy kinek mekkora „plusz” kiadást jelent a vételáron felül egy földvásárlás vagy bármilyen ingatlanvásárlás, de a fentebb kifejtettek alapján érdemes a kialkudott vételár legalább 4-5%-át (az illetékmentességet feltételezve) a bejegyzésben említett egyéb kiadásainkra már előzetesen bekalkulálni. Ha így teszünk, akkor reálisabban tudjuk meghatározni a számunkra elérhető ingatlanok körét. Autós hasonlattal élve, amennyiben 5 millió Ft-unk van egy autó megvásárlására, akkor érdemes legfeljebb 4,6 millió Ft vételárú járművek közül válogatni, hogy a tulajdonszerzés adminisztratív költségei és a biztonságos használat feltételei is adottak legyenek. A termőföld pedig huzamosabb időre, akár évtizedekre kerül a vevő tulajdonába, ráadásul folyamatosan képes hasznot hajtani, bevételt termelni és az értékét is növelni, így ezekkel a – szintén számszerűsíthető – tulajdonságaival is érdemes kalkulálni a vásárlási döntést megelőzően.   

Ha a leírtak kapcsán vagy a saját tapasztalataid alapján további, a termőföldekkel, mező- vagy erdőgazdasági célú ingatlanokkal összefüggő kérdésed, témajavaslatod van, melyekről szívesen olvasnál, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Amennyiben a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!

FONTOS! Kérjük, hogy mielőtt írsz nekünk, olvasd el korábbi bejegyzéseinket is, vagy csak fusd át azok címét, hátha megtalálod a keresett információkat! Igyekszünk minden felmerülő kérdésre minél hamarabb érdemi választ adni, de gyakran előfordul, hogy a feltett kérdésben foglaltakkal korábban már részletesen foglalkoztunk egy vagy több bejegyzésünkben, amelyek a segítségedre lehetnek!