Nemsokára véget ér 2022, az év végéhez közeledve megjelent az a „salátatörvény”, amely jelentős földügyi tárgyú módosításokat vezet be 2023-tól. Az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény rendelkezései közül a mostani bejegyzésünkben a 2023. május 1-jén hatályba lépő, a termőföldek vételárát szabályozni hivatott új rendelkezést igyekszünk bemutatni.

Többször foglalkoztunk már a blogon a magyar termőföldpiaccal, megállapítottuk, hogy az elmúlt néhány év adatai alapján éves szinten 38-40 ezer adásvételi tranzakció megy végbe hazánkban. Az egyes tranzakciókat évről-évre csökkenő területnagyság és növekvő árak jellemzik, a termőföldek éves értéknövekedése 2016 óta évente átlagosan 9,6 % volt. Tehát leszámítva a 2022-ben extrém méretűre duzzadt inflációt és rendkívüli gazdasági körülményeket, megállapíthatjuk, hogy a termőföld egy jó befektetésnek számított az elmúlt években, valamint azt is, hogy a földek értéke folyamatosan emelkedik.

Emellett azt is meg kell állapítanunk a mostani törvénymódosítás kapcsán, hogy a jogalkotó belátta, a korábbi (2023. május 1-ig hatályos) termőföldekre vonatkozó „árszabályozás” – mely szerint az adásvételi szerződésbe foglalt vételár legfeljebb az adott föld 20 évre számolt, indexált jövedelemtermelő képességének megfelelő mértékű lehet – a gyakorlatban alkalmazhatatlan, a bíróságok sem tudnak vele mit kezdeni. Ezért most egy új szabály kerül bevezetésre, amely alapján a termőföldek vételárát főszabályként a helyben szokásos, kialakult átlagos vételárakhoz kell igazítani. Konkrétan az Agrárkamara fog vezetni egy nyilvántartást (az nem derül ki a törvényszövegből, hogy településenként vagy pl. járásonként, csak az, hogy „helyben szokásos átlagos árak szerepelnek majd a kamara honlapján) az előző évi földárakról és az adásvételi szerződésbe főszabályként a közzétett átlagáraknál legfeljebb 10%-al magasabb összeg kerülhet majd. Felfelé is el lehet térni ettől a mértéktől, de azt a konkrét föld előnyös tulajdonságaival alá kell támasztani és az indokot magába az adásvételi szerződésbe bele kell írni. További új előírás, hogy az állam által értékesített földek vételár adatai nem számítanak bele a kamarai nyilvántartásban szereplő átlagárakba.

Az új rendelkezés jogalkotó által deklarált célja az irreálisan magas földárak kialakulásának megakadályozása olyan kiemelt turisztikai térségekben, mint Tokaj környéke vagy a Balaton-felvidék… Nyilván a gyakorlat fogja eldönteni, hogy a választott, kissé „ágyúval a verébre” érzést keltő szabályozás mennyire lesz piackonform, azonban ez leginkább a majdan közzéteendő vételár-adatok mennyiségén, minőségén is múlni fog. Ha az előző éves NAV-adatbázist fogja alapul venni az Agrárkamara, akkor legalább 2 évvel korábban megkötött adásvételek adatai fognak benne szerepelni, ahol pedig – a fentebb leírtak alapján – közel 20%-os eltérést lenne indokolt megengedni felfelé. Ha azonban a helyi földbizottságok (helyett működő kamarai szervezetek) által a megelőző évben jóváhagyott szerződések adatait teszik majd közzé, akkor egy kicsit közelebb kerülhet az adatbázis tartalma az aktuális földárakhoz.

Ezek után már csak olyan nem lényegtelen, de egyelőre költői kérdések maradnak nyitva, hogy azon települések esetén, ahol az elmúlt 6-8-10 évben semmilyen földforgalom nem volt (mert van ilyen) vajon milyen adatbázis alapján lehet majd meghatározni a törvényben előírtaknak megfelelő földárat? További kérdés, hogy a kamarai – a legtöbb adásvételnél kötelező jellegű – jóváhagyások során az elmúlt időszakban nem tudtak vétót emelni az irreálisan túlárazottnak tűnő termőföld adásvételi szerződésekkel szemben, például spekulatív célú vásárlási szándékra hivatkozással?

Nagyon jó lenne tehát, ha minél kevesebb beavatkozás történne bármilyen földpiaci folyamatba, ráadásul egy olyan kritikus gazdasági környezetben és inflációs helyzetben, mint amelyben jelenleg működnie kell a hazai földpiacnak is, indokolatlan korlátozást is jelenthet egy ilyen szabályozás, hiszen lehetséges, hogy az előző év átlagos földárai+10%-os felső határ semennyire nem tükrözi az aktuális piaci realitásokat. De ezt majd a gyakorlatnak kell eldöntenie, hogy lehetséges-e reális árakat megállapítani, illetve az átlagárak 10%-ot meghaladó mértékű túllépése esetén milyen szakmai indokolásokat fog elfogadni az Agrárkamara, illetve a jóváhagyó hatóság. Azt mindenképpen pozitívnak kell értékelnünk, hogy létrejöhet egy olyan – remélhetőleg ingyenesen hozzáférhető – nyilvános adatbázis, amelyben az elérhető legaktuálisabb földárakat meg lehet majd találni. Ez várhatóan a tulajdonosok, az értékbecslők, a bankok és más földpiaci szereplő tájékozódását is segíteni fogja. Várakozással tekintünk tehát a 2023. május 1-jén hatályba lépő új termőföldár-szabályozás elé és bízunk benne, hogy a vállalt határidőre tényleg működőképes országos adatbázist használhatnak majd a földpiaci szereplők.

Ha kérdésed merült fel a hazai földárak kapcsán vagy segítségre van szükséged a saját földed értékének a megállapításához, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre, ahogy más, a földekkel összefüggő kérdések kapcsán is. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!