Mintegy hét évvel a legutóbbi nagy földárverési hullám lezárása után ismét elindult az állami földek árverezése. Az árverésekről a legfontosabb információkat itt lehet megtalálni, mi a mostani bejegyzésünkben ezúttal is elsősorban az érdekességeket emeljük ki, a legfontosabb felmerült kérdéseket megválaszolva.

Mely földekre lehet most licitálni?

A sajtóban megjelent közlemény alapján az állam több ütemben hirdet meg 10 hektárnál nagyobb területű földeket árverésre, összesen mintegy 22 ezer hektárt, melynek több mint a felére lehet július 14-ig licitálni.

Hogyan zajlik a licit és ki vehet részt rajta?

2023-ban az átlagos földvásárló azt gondolhatná, hogy – legfeljebb egy ügyfélkapus regisztrációt és adatainak megadását követően – otthonról, kényelmesen, online licitálhat az állami földekre. De sajnos nem ez a helyzet, az államigazgatás digitalizációja még nem ért el erre a szintre. Ehhez képest, ha a kinézett földhöz képest 20 km-nél messzebb élsz életvitelszerűen, akkor be sem teheted a lábad (sem a kötelezően igénybe veendő jogi képviselőd) a (vár)megyénként egy helyszínen lebonyolítandó árverésre. Regisztrálni akár árverezőként, akár elővásárlóként, valamint biztosítékot befizetni azért lehetséges előzetesen és online is, ami kissé gyorsítja az árverés napjának eseményeit.

Állami 1/1 tulajdonból osztatlan közös? Igen, ezt is lehet!

Az elmúlt években az állam – legalábbis az agrárminisztériumi kommunikáció szintjén biztosan – tűzzel-vassal küzdött az osztatlan közös földtulajdon felszámolásáért és újratermelődésének megakadályozásáért. 2020-ban születtek is kiváló jogszabályok a cél érdekében, az öröklés miatti földtulajdon-elaprózódás megakadályozására is új szabályozás lépett hatályba 2023-tól. Ehhez képest 180 fokos fordulatot jelent az, hogy most az állam megengedi, hogy egy 1/1 tulajdonú földet többen vásároljanak meg egyidejűleg. Sőt, nemcsak hogy megengedi, de sem azt nem írja elő, hogy az egyes tulajdonostársaknak legalább mekkora tulajdoni hányaddal (vagy területnagysággal) kell rendelkezniük, sem azt nem teszi kötelezővé, hogy a vásárlást követő néhány éven belül ténylegesen megosztásra kerüljön majd az eladott föld kisebb, de 1/1 tulajdonú parcellákba. Ez az egyébként minden jogszabályi megalapozó előírást nélkülöző megoldás teljesen ellentétes az eddigi állami irányvonallal és nyilvánvalóan a bevételekért való kétségbeesett küzdelem egyik, az árverések előtti utolsó pillanatban kitalált eleme. Hiszen ne feledjük, hogy a 2023-as költségvetési törvény szerint az NFK-nak 300 milliárd Ft bevételt kell produkálnia állami földek eladásából (ehhez egyébként a 22 ezer hektár földet kivétel nélkül értékesítve átlagosan 13,6 millió Ft/hektár eladási árat kellene realizálni az árveréseken…)   

Minek menjek el az árverésre, ha enyém a legjobb elővásárlói ranghely?

Mert az államnak fontos, hogy még az idei évben be is folyjon a kasszába az összes földárverési bevétel (amelyet a Nemzeti Földalapról szóló törvény 28. §-a alapján hivatalosan csak az állami birtokpolitika céljaira vagy államadósság csökkentésre lehetne fordítani). Konkrétan az történt, hogy az általános szabályokat megváltoztatva már az árverések végén eldől az elővásárlási jog gyakorlásának kérdése is, vagyis az árverés helyszínén jelen kell lennie az elővásárlónak is, amennyiben gyakorolni szeretné ezen jogát. Vagyis a megkötendő adásvételi szerződések nem lesznek kifüggesztve sem 60, sem 30 napra annak érdekében, hogy a tulajdonjog átvezetése – és így a vételárak kifizetése – mielőbb megtörténhessen.

Ezúttal is lesz kedvezményes bankhitel a földvásárláshoz?

A hivatalos kormányzati kommunikáció nem tesz említést kedvezményes földvásárlási hitelkonstrukcióról, ugyanakkor a kereskedelmi bankoknak nyilvánvaló érdekük ezen ügyletek finanszírozása, tehát mindenképpen érdemes akár több bankot is felkeresni, ha valaki komoly szándékkal venne részt az állami földek árverésén. Érdekes helyzet alakulhat ki ugyanakkor a fentebb említett osztatlan közös tulajdonba kerülő földek megvásárlásakor, abban az esetben, ha az egyik tulajdonostárs igényel hitelt, a másik nem. Ilyen esetekben a banknak majd a tulajdoni hányad (és a használati rend) szerint kell a jelzálogjogot is bejegyeztetnie a földre, illetve egy esetlegesen bedőlő hitel kapcsán az állam máris osztatlan közös tulajdonba fog kerülni természetes személyekkel, hiszen a bank jelzése alapján visszavásárlási jogával az adott tulajdoni hányadra köteles lesz élni.

Akkor ki járhat jól az állami földek eladásával és mik a hátrányok?

Az állam mindenképpen, még abban az esetben is, ha nem lesz érdemi licit az egyes árveréseken, hiszen – megfelelve a jogszabályi előírásoknak – magasak a kikiáltási árak. Az állam persze csak akkor jár igazán jól, ha legalább a 2015-2016-os árverésekhez hasonló, 60% körüli valós érdeklődés lesz a meghirdetett földekre. Ekkor már nemcsak az eladatlan földek értékbecslési és egyéb költségei, hanem további állami bevételek is keletkezhetnek, persze nem 300 milliárd Ft értékben. A földértékesítésekkel emellett tisztul az állami földvagyon-portfolió. Az állam mellett a vevők is jól járhatnak, mert egyrészt tulajdont szerezhetnek például az eddig csak bérelt földjeiken, másrészt többen összeállva fejenként 1/1-nél kisebb tulajdoni hányadokat is megszerezhetnek, harmadrészt alapos piaci vizsgálódást követően akár kedvező bankhitelt is találhatnak a földvásárláshoz. Végezetül pedig ne feledjük, hogy a megvásárolt termőföld értéke folyamatosan növekszik, amellett, hogy az azon folyó gazdálkodás, vagy a fennálló bérleti szerződés is rendszeres bevételt termel a tulajdonosnak. Az árverések legnagyobb hátránya ugyanakkor az új osztatlan közös földtulajdon potenciálisan jelentős mennyiségű keletkeztetése. Ez egy erősen kifogásolható, szakmai érvekkel jelen formájában nem alátámasztható megoldás, ami teljesen ellentétes az eddigi ágazati törekvésekkel.

Ha további kérdéseid merültek fel az állami földek árverése vagy egyéb módon történő megvásárlása kapcsán, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre, ahogy más, a földekkel vagy bármilyen, ingatlannal összefüggő kérdésekben is. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket! 

FONTOS! Kérjük, hogy mielőtt írsz nekünk, olvasd el korábbi bejegyzéseinket is, vagy csak fusd át azok címét, hátha megtalálod a keresett információkat! Igyekszünk minden felmerülő kérdésre minél hamarabb érdemi választ adni, de gyakran előfordul, hogy a feltett kérdésben foglaltakkal korábban már részletesen foglalkoztunk egy vagy több bejegyzésünkben, amelyek a segítségedre lehetnek!