2022. júl 20.

Földet vennél az államtól? – Itt vannak a legfontosabb kérdések és válaszok!

írta: Földmester
Földet vennél az államtól? – Itt vannak a legfontosabb kérdések és válaszok!

Legutóbbi posztunkban egy lehetséges új állami földértékesítési programról írtunk, melyre komoly esély van 2023-ban, tekintve, hogy siralmas képet fest az államháztartás bevételi oldala, így az ilyen egyedi és egyszeri bevételszerzési lehetőségekkel is megpróbál élni a kormányzat, hogy mekkora sikerrel, az jövőre kiderül. De nézzük, milyen lehetőségei vannak azoknak, akik bármilyen okból most szeretnének állami földet venni vagy épp saját földjüket cserélnék állami tulajdonú földterületre. Nagyon sok kérdést kaptunk a témában a múltkori bejegyzés óta, ezekre is igyekszünk válaszolni az alábbiakban.

Milyen földet tudok megvásárolni az államtól?

Talán a legfontosabb kérdés, hogy jelenleg mely állami földeket lehet megvásárolni. Mivel nyilvánosan meghirdetett eladó állami föld-lista jelenleg nincs közzétéve, így a jogszabályok alapján határozhatjuk meg az állam által értékesíthető földek körét. Eszerint aktuálisan eladásra kerülhet bármely állami tulajdonú föld, amely nem forgalomképtelen (pl. a védett erdők), amelynek a mérete nem haladja meg a 10 hektárt, amelyre érvényes vételi ajánlatot tett egy arra jogosult természetes személy, és legfőképpen amelyet az állam el is akar adni. Nincs ugyanis értékesítési kötelezettség egyetlen állami földre sem, hacsak az éves költségvetési törvényekbe minden évben bevésett, állami földértékesítésből elvárt bevételt nem tekintjük egyfajta kényszernek. Vagyis néhány milliárd (2023-ban 300 Mrd) forintot minden évben be kell szednie az államnak földek eladásából. Nagyon fontos, hogy számtalan osztatlan közös tulajdonnal érintett ingatlanban is van az államnak tulajdoni hányada (pl. öröklés vagy ingyenes felajánlás nyomán) és ezeket a tulajdoni hányadokat is meg lehet vásárolni egyedi kérelem alapján, amennyiben a területnagyságra számított méretük nem haladja meg a 10 hektárt.

Hol találhatók az eladó állami földek?

A legfontosabb után ez talán a legnehezebben megválaszolható kérdés. Mérsékelten jogállami módon a magyar állami földek felett tulajdonosi jogokat gyakorló Nemzeti Földügyi Központ (NFK) sem az állami földek pontos listáját, sem az aktuálisan potenciálisan eladható földrészletek adatait nem teszi közzé. Így marad a saját „tudás”, vagyis ha például tudjuk azt, hogy az állam is rendelkezik tulajdoni hányaddal abban az osztatlan közös tulajdonú ingatlanban, amelyben mi is, akkor arra benyújthatunk egy vételi kérelmet. Másik megoldás a közérdekű adatigénylés, melynek során a településneve(ke)t, a vásárlás szempontjából releváns művelési ágakat, a tulajdoni formát (1/1 vagy osztatlan közös tulajdoni hányad) és a hasznosítási módot (bármilyen módon hasznosított-e a föld vagy hasznosítatlan) érdemes megjelölni a kérelemben és így kaphatunk egy olyan listát, amelyből már tudunk válogatni az igényeink szerint. Ha ténylegesen elindul egy újabb nagy állami földértékesítési program, akkor azért várható, hogy az eladható földek listáját közzéteszi majd az NFK.   

Miben más, ha az államtól veszek földet, mint a piacról?

Az állami és az önkormányzati tulajdonú földek megvásárlása esetén továbbra sem szükséges hatósági jóváhagyás, vagyis „csak” az elővásárlási jogok gyakorolhatósága miatti kötelező 60 napos kifüggesztés eredménye az, ami „veszélyeztetheti” a tulajdonszerzést, amennyiben más, az eredeti vevőjelöltet megelőző elővásárlási ranghellyel rendelkező elővásárló belép az ügyletbe. Ezt viszont sok esetben ki lehet „védeni” azzal, ha a kevésbé jó ranghellyel rendelkező vevő-jelölt eleve magasabb összeget ajánl az előzetesen becsült piaci árnál, így próbálva egyedüliként versenyben maradni a föld tulajdonjogáért. Írhatnánk még azt ezen kérdés kapcsán, hogy előnye az államtól való földvásárlásnak, hogy gyorsabb a folyamat, mint az egyéb piaci adásvételeknél, de ez csak részben lenne igaz. Hiszen a szerződés megkötésétől valóban gyorsabb (akár közel 100 nappal is) a folyamat, mivel nem szükséges hatósági jóváhagyás és földbizottsági eljárás az ilyen ügyletekhez, azonban mire eljut a folyamat a benyújtott vételi kérelemtől a szerződéskötésig, az brutálisan hosszú (pl. jellemző, hogy az értékbecslések 5-6 hónap alatt készülnek el)…

Vannak az államtól való földvásárlásnak árnyoldalai?

A fentebb említettek közül itt ismét megemlítendő első komoly akadályként az állami földek kapcsán a transzparencia teljes hiánya, vagyis hogy nem létezik (vagy nem elérhető a potenciális vásárlók számára) az éppen eladható állami földek nyilvános listája. Az időtényező a következő komoly hátrány a piaci tranzakciókhoz képest. Az NFK eljárása általában olyan hosszú, hogy az a reménybeli vásárló, aki mielőbb használatba is szeretné venni a nagy nehezen fellelt állami földet, melyre vételi ajánlatot tett, sokszor jobban jár, ha egy megbízási szerződés megkötésére vonatkozó igényét is jelzi a vételi szándékkal együtt, és így esélye nyílik arra, hogy már a sikeres adásvételi ügylet lezárulta előtt is birtokba léphessen földhasználóként. Az 1 hektár feletti méretű állami földeknél és tulajdoni hányadoknál az értékbecslés díja is a vevőjelöltet terheli, aminél nagyobb probléma, hogy egyrészt általában hosszú hónapokat kell várni az értékbecslésre, másrészt a vételt kérelmező – és a számlát fizető – ügyfél nem is szokta kézhez kapni az elkészült értékbecslést, csak a megállapított értékről tájékoztatja az NFK. További fontos hátrány lehet állami földvásárlásnál, hogy az NFK sablon-adásvételi szerződésekkel dolgozik, amelyekhez viszonylag mereven ragaszkodnak, vagyis például egy termőföld-vásárlást finanszírozó bankhitel pénzintézet által elvárt feltételeinek beépítése egy állami földre vonatkozó adásvételi szerződésbe jelenleg nagyjából lehetetlen, így csak az utófinanszírozás jöhet szóba, amennyiben valaki hitelből fedezné a földvásárlását. Korábbi bejegyzésünkben írtunk már róla, most is bízunk benne, hogy a jogalkotó is gondol arra, hogy a tervezett 300 Mrd Ft értékű állami földértékesítési program mellé megfelelő – államilag támogatott, kedvezményes – banki finanszírozási lehetőségek is társuljanak, hiszen az egész program sikere ezen múlhat a mostani finanszírozási környezetben és gazdasági helyzetben. Meg kell említenünk azt az esetet is, amikor hosszútávú haszonbérlettel terhelten vásárol valaki földet az NFK-tól. Ha az ilyen haszonbérleti szerződésből még sok év van hátra és azt eredetileg 1250 Ft/AK/év vagy még alacsonyabb bérleti díjon kötötték, nem lesz egyszerű sem a bérleti díj megemelése, sem a haszonbérlővel való esetleges idő előtti szerződésbontás. Ráadásul, ha a tulajdonszerzéstől számított 5 éven belül nem tudja a tulajdonos saját használatába venni a földet, úgy illetékfizetési kötelezettséggel is szembesülni fog. Tehát összegezve, kellő mennyiségű pénz és sok türelem szükséges a sikeres állami földvásárláshoz, no meg a minél jobb elővásárlói ranghely!

Mennyire bonyolult az állami földvásárlás adminisztrációja?

Maga az adminisztráció nem túl bonyolult, egy adatlapot kell kitölteni és beküldeni az NFK-nak, azonban érdemes alaposan átolvasni a vételi nyilatkozatot és nagyon figyelni a kitöltésre, attól függően, hogy milyen ingatlanról van szó. Például egy vagyonkezelésbe adott (tehát valamilyen állami szerv vagy önkormányzat által kezelt) földterület esetén a vételi kérelemhez be kell csatolni a vagyonkezelő szerv hozzájárulását az értékesítéshez. Emellett olyanokra is figyelni kell a kitöltéskor, hogy ne „halmozzuk” az elővásárlási ranghelyeket, hanem csak a legmagasabb ranghelyet (amit igazolni is tudunk) adjuk meg, valamint hogy a kért igazolásokat, mellékleteket megfelelő módon csatoljuk.

Földcsere is lehetséges az állammal?

Végül pedig meg kell említenünk azt az esetet, amikor bármely okból nem vásárlás, hanem csere a cél az állammal. Ez is lehetséges, de itt még több türelemmel kell felvérteznünk magunkat és bízni az ügylet sikerében. Ilyenkor természetesen be kell tartani a földforgalmi törvény előírásait (pl. birtok-összevonási célnak kell fennállnia a cserélő felek valamelyikénél), de emellett az NFK speciális előírásokat is szokott támasztani. Ilyen például, hogy a cserélendő földek közti forgalmi értékkülönbözet legfeljebb 20 %-os lehet. A csereügyletek, ha lehet, még lassabban szoktak lezárulni, mint az adásvételek, de van olyan eset – például állami védett természeti terület csak cserével kerülhet ki állami tulajdonból, ugyanígy bizonyos erdők is csak csere útján kerülhetnek magántulajdonba – amikor nincs más választás, csak a csereügylet kezdeményezése.   

Ha segítségre van szükséged állami földvásárlás vagy földcsere kapcsán, esetleg egyéb, állami földet érintő problémád van, netán további kérdéseid vannak a Nemzeti Földalapba tartozó területekről, úgy továbbra is várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!

Szólj hozzá

adminisztráció finanszírozás értékbecslés elővásárlási jog kifüggesztés formanyomtatvány állami föld földprogram NFK Nemzeti Földügyi Központ elővásárlási ranghely állami földcsere