Hazánkban egymilliónál is több földtulajdonos található, ugyanakkor az életvitelszerűen mezőgazdaságból élők (akár a regisztrált földművesek, akár az agrártámogatásokat igénylők számát nézzük) száma csak néhány százezerre tehető. Erre tekintettel nem meglepő, hogy sokan azok közül, akik öröklés vagy akár ajándékozás útján jutnak termőföldtulajdonhoz, viszonylag gyorsan el kívánják azt adni és a föld helyett annak ellenértéke előnyeit élvezni. Az örököstársakat 2023-tól már a jogi szabályozás is kötelezi arra, hogy a többek által örökölt földön az örökléssel létrejövő osztatlan közös tulajdont akár értékesítés útján is, de megszüntessék. Sok kérdés merül fel az öröklés vagy ajándékozás nyomán szerzett földtulajdon értékesítése kapcsán, ezek közül érdemes talán a legfontosabbakat, az adózásra vonatkozó szabályokat megvizsgálni. Ehhez azonban érdemes először azt áttekinteni, hogy melyek a termőföld öröklés és ajándékozás főbb esetei és ezek nyomán mik a lehetséges tulajdonosi magatartások.

Termőföld öröklése

Törvényes öröklés útján bárki szerezhet termőföldtulajdont. Tehát nem szükséges ahhoz senkinek földműves regisztrációval rendelkeznie vagy egyéb feltételnek megfelelnie, hogy például az elhunyt szülője után megörökölje annak földjét. Némileg más a helyzet, amennyiben végintézkedés (leggyakrabban: végrendelet) alapján kerül sor a föld öröklésére. Ebben az esetben a kormányhivatal a végintézkedés alapján földtulajdont szerző személy szerzőképességét vizsgálja és csak akkor hagyja jóvá a tulajdonszerzést, ha a végrendeleti örökös megfelel a szerzési feltételeknek (tehát regisztrált földműves) és a megszerzett föld(ekk)el együtt sem lépi túl a birtokmaximumot, vagyis a végrendeletnek nem célja a földforgalmi és szerzési szabályok kijátszása. Ha a kormányhivatal megtagadja a tulajdonszerzést a végintézkedés alapján kedvezményezett személytől, úgy az érintett föld(ek) állami tulajdonba kerül(nek) és a jogosult pénzbeli ellenértékre lesz jogosult a föld(ek) helyett. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az állam tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzését követő legfeljebb 60 napon belül a Nemzeti Földügyi Központ készíttet értékbecslést és az abban foglalt értéket fizeti meg a földtulajdont nem szerző jogosultnak. Fontos azonban, hogy amennyiben a törvényes örökös visszautasítja a földtulajdont és az ennek nyomán az állam tulajdonába kerül, az így megszerzett földért az állam nem fizet pénzbeli kártalanítást a törvényes örökösnek.

Mit lehet és mit kell tenni az örökölt földdel?

A legegyszerűbb a helyzet, ha valaki egyedül örökli meg egy vagy több föld 1/1 arányú tulajdonjogát. Ebben az esetben saját maga használhatja, bérbe is adhatja (akár a korábbi bérleti jogviszony fenntartásával, megújításával), elcserélheti – az öröklés útján szerzett föld cseréje során még a birtokmaximum is átléphető – vagy akár el is adhatja. Más a helyzet azonban, ha többen közösen örökölnek egy földet vagy akár egy tulajdoni hányadot egy osztatlan közös tulajdonú földben. 2023. január 1-je óta az így létrejövő osztatlan közös tulajdont meg kell szüntetni. Ez a megszüntetés történhet a hagyatékátadás során ún. osztályos egyezség kötésével (az örökösök megállapodnak arról, hogy melyikük lesz az, aki 1/1 tulajdont szerez vagy az egész tulajdoni hányadot megszerzi és a közjegyző a hagyatékot erre figyelemmel adja át), az öröklésben érdekelt más személy, pl. hagyatéki hitelező számára történő felajánlással, az ingatlan egyben történő értékesítésével vagy az állam számára történő ingyenes felajánlásával. Ha az örökösök ezek egyikével sem élnek, úgy a hagyaték átadásának (határozat vagy hagyatéki per esetén az ítélet) jogerőssé válásától számítva 5 évük van az örökléssel létrejött osztatlan közös tulajdon megszüntetésére. A megszüntetés ekkor az ingatlan (vagy tulajdoni hányad) egyben történő értékesítésével, az egyik örökös kizárólagos tulajdonába adásával, az állam javára történő ingyenes felajánlással vagy – ha a törvényi feltételek adottak – az osztóprogram segítségével, illetve bekebelezés útján történhet. Amennyiben 5 éven belül nem kerül sor az osztatlan közös tulajdon fentiek szerinti megszüntetésére, úgy az állam kényszerértékesítésre bocsátja az adott termőföldet vagy tulajdoni hányadot.

Termőföld ajándékozása

Termőföld ajándékozása igen kevés esetben lehetséges a hatályos földforgalmi előírások alapján. A föld tulajdonjogát ugyanis ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. Közeli hozzátartozóként lehetséges tehát termőföldet ajándékozni például a házastársnak, a szülőnek, a gyermeknek vagy a testvérnek. Ajándékozás esetén is érvényes a törvényes öröklésnél ismertetett szabály, mely szerint nem kell további szerzési feltételnek megfelelnie annak, akinek termőföldet ajándékoznak. Közeli hozzátartozók esetén a kormányhivatal az ajándékozási szerződés mellé jellemzően a közeli hozzátartozói jogviszonnyal kapcsolatos nyilatkozatot, okiratot szokta kérni a tulajdonjog átvezetéséhez. A megajándékozott tulajdonos rendelkezési lehetőségei megegyeznek az öröklés útján földtulajdont szerző természetes személy jogaival.

Adózás az örökölt vagy ajándékba kapott föld eladása után

A felsorolt törvényes öröklési és ajándékozási esetek jellemzően nem járnak illetékfizetési kötelezettséggel, azonban, ha a bevezetőben említettek szerint az ilyen módon földtulajdont szerző személy úgy dönt, hogy eladja az ingatlanát, érdemes áttekinteni az értékesítéshez kapcsolódó adózási szabályokat.

Az értékesítéssel összefüggő adózási kötelezettség kapcsán négy dologra mindenképpen figyelemmel lenni: a szerzés és az értékesítés időpontjára, valamint a szerzéskori és az eladási értékre. Az esetleges személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettséghez először meg kell állapítani az adó alapját. Az örökölt termőföld értékesítésekor ehhez le kell vonni az eladási árból a hagyatéki eljárás során megállapított értéket (vannak további, termőföldek esetén nem releváns levonható tételek, melyekkel az egyszerűség kedvéért itt nem számolunk), vagy ha ez bármely okból nem megállapítható, akkor az eladási árat 75%-al kell csökkenteni az adó alapjának megállapításához (utóbbi esetben más költség nem vonható le). Ajándékul kapott termőföld eladásakor a fizetendő adó alapjának megállapításához az értékesítésből származó bevétel 75%-a levonható, tehát az adó alapja az eladási ár 25%-a lesz.

Az így kiszámolt összegek – tehát az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmek – az adózás szempontjából évről-évre alacsonyabb mértéket öltenek az alábbiak szerint:

Egy örökléses példával megvilágítva a fentieket: amennyiben 2020-ban (szerzés éve) örököltünk egy 1 millió Ft értékű földet és azt 2023-ban eladjuk 2 millió Ft-ért, akkor a fizetendő személyi jövedelemadó alapja a két érték különbsége (1 millió Ft) 60%-a, hiszen a szerzést követő 3. évben adjuk el a földet. Az adó alapja tehát 600 000 Ft, amely után a 15%-os személyi jövedelemadót meg kell fizetnünk a 2023. évre vonatkozó adóbevallásban. Vagyis ebben az esetben 90 000 Ft a fizetendő személyi jövedelemadó az örökölt föld eladása után.

A másik példánk egy 2018-ban (szerzés éve) ajándékba kapott földterület 2023. évi eladásának adóvonzatát mutatja be: Ebben az esetben csak az eladási ár számít, ami 5 millió Ft. A fentebb leírtak alapján az adóalap megállapításához ennek a 75%-a levonható, tehát az adó alapja 1 250 000 Ft lenne, azzal, hogy mivel az eladásra a szerzést követő 5. évben (2023) kerül sor, ezért az összeg 0%-a számít adóalapnak, vagyis adófizetési kötelezettség nélkül eladható az idei évben a 2018-ban ajándékba kapott termőföld.  

Ha esetleg gondot okoz a földeladás utáni adó kiszámítása vagy további, a termőföldekkel, mező- vagy erdőgazdasági célú ingatlanokkal kapcsolatos kérdésed, témajavaslatod van, melyekről szívesen olvasnál, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Amennyiben a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket! 

FONTOS! Kérjük, hogy mielőtt írsz nekünk, olvasd el korábbi bejegyzéseinket is, vagy csak fusd át azok címét, hátha megtalálod a keresett információkat! Igyekszünk minden felmerülő kérdésre minél hamarabb érdemi választ adni, de gyakran előfordul, hogy a feltett kérdésben foglaltakkal korábban már részletesen foglalkoztunk egy vagy több bejegyzésünkben, amelyek a segítségedre lehetnek!