Sok érdekes kérdést kaptunk kisajátítási eljárások kapcsán, ezért a mostani posztban kicsit körüljárjuk a témát és bemutatjuk azokat a lényegi információkat, amelyek segíthetnek eligazodni, ha bármely ingatlanod (legyen az termőföld vagy más ingatlan) valamikor kisajátítási eljárással lenne érintett.

Mi ez és miért van rá szükség?

Kisajátításra, vagyis egy ingatlan tulajdonjogának a hatósági eljárás keretében történő elvonására csak kivételes esetekben kerülhet sor, és csak a kisajátításról szóló törvényben (2007. évi CXXIII. törvény, elérhető itt: https://njt.hu/jogszabaly/2007-123-00-00) meghatározott, ún. „közérdekű célokra”. Hogy ezek – az alább felsorolandó – célok ténylegesen mennyire közérdekűek a konkrét kisajátítások kapcsán, azt nem szeretnénk vizsgálni, inkább arra hívjuk fel a figyelmet, hogy a kisajátítást csak az állam (állami szervek) és önkormányzatok kezdeményezhetnek. Vagyis általában olyan esetekben történhet kivételes jelleggel kisajátítási kezdeményezés, amikor az érintett ingatlanra valamilyen állami vagy önkormányzati, közérdekű fejlesztéshez van szükség. Nagyon fontos, hogy a kisajátítás során teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás jár az ingatlan tulajdonjogának elvonásáért. Vagyis minden költséget meg kell téríteni, például egy öntözött termőföld kisajátítása esetén a teljes telepített öntözési-infrastruktúra értékét is meg kell, hogy kapja a tulajdonos, ahogy az aktuális gazdasági évben már elvégzett mezőgazdasági munkák költségét is. De az értékveszteséget is meg kell téríteni minden esetben, vagyis például egy erdőterület kisajátítása esetén a lábon álló faállomány értékét is ki kell fizetni a tulajdonjog elvonásakor.

Tipikusan földeknél fordulhat az elő (de lakóingatlanoknál is életszerű), hogy kisajátítás esetén nem pénzben, hanem természetben, vagyis megfelelő csereterülettel történik a kártalanítás. Ilyenkor a tulajdonos egy számára megfelelő és a kisajátítottal legalább azonos értékű földet kell, hogy kapjon.

Vannak azonban olyan esetek is, amikor maga az ingatlantulajdonos kezdeményezheti a kisajátítást és az illetékes állami szervnek kötelessége azt megvalósítani. Ilyen eset például, ha a részben kisajátított ingatlan fennmaradó része használhatatlanná válik vagy önmagában gazdaságosan nem lenne értékesíthető. De ugyanilyen esetkör lehet az is, ha egyes osztatlan közös földtulajdont a tulajdonostársak maguk nem tudnak 2 év alatt megszüntetni és kérik a Nemzeti Földügyi Központtól a teljes ingatlan kisajátítását. Tehát a kisajátítás adott esetben segítség is lehet egy máshogy nem megoldható probléma kezelése során.

Lényeges, hogy ha már elkerülhetetlen az ingatlan kisajátítása és a tulajdonos is belátja azt és együttműködik a kisajátítást kezdeményezővel, valamint a kártalanításban is sikerül megállapodniuk, úgy elkerülhető a hosszas hatósági eljárás (75 nap a törvény szerinti eljárási határidő), amennyiben a felek kisajátítást pótló adásvételi szerződést, vagy ingatlan-csereszerződést kötnek egymással. A kisajátítást pótló adásvételi egyezséget minden esetben meg kell kísérelni és csak ennek sikertelensége esetén következik a hatósági eljárás, amelyet a megyei kormányhivatal folytat le. Fontos információ a földtulajdonosoknak, hogy a termőföldek kisajátítása, illetve a kisajátítást pótló adásvételi szerződés nem tartozik a Földforgalmi törvény hatálya alá, így ilyen esetekben sem hatósági jóváhagyásra, sem 60 napos kifüggesztésre nem kerülhet sor.

Mely esetekben lehetséges kisajátítás?

Ahogy a címben is utaltunk rá, összesen 20 közérdekű kisajátítási célt sorol fel a törvény, ezek az alábbiak:

1.) honvédelem (a honvédelemről szóló törvényben részletezett feltételekkel);

2.) nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere (ilyen lehet egy államhatár-kiigazítás);

3.) terület- és településrendezés (ez már gyakoribb esetkör, jellemzően önkormányzatok lehetnek az ilyen célú kisajátítások kezdeményezői);

4.) kötelező állami, illetve kötelező önkormányzati feladathoz kapcsolódó oktatási – ideértve a diákotthoni elhelyezést biztosító létesítményeket is –, egészségügyi, szociális, rendvédelmi létesítmény elhelyezése;

5.) közlekedési infrastruktúra fejlesztése (talán ezzel találkozhatunk a leggyakrabban a köz- és vasútépítések, kerékpárutak létesítése kapcsán);

6.) energiatermelés (50 MW vagy annál nagyobb teljesítményű erőművek, nukleáris létesítmények építése kapcsán fordulhat elő);

7.) energiaellátás (közcélú villamosenergia-hálózatok, illetve földgáz-elosztóvezetékek vagy távhőközpontok létesítése kapcsán);

8.) bányászat;

9.) elektronikus hírközlési szolgáltatás;

10.) örökségvédelem (csak védetté nyilvánított régészeti lelőhely, műemlék, valamint nemzeti emlékhely védelme érdekében);

11.) természetvédelem (csak természetvédelmi oltalom alatt álló területen lehetséges néhány esetben);

12.) vízgazdálkodás, víziközmű-szolgáltatás;

13.) fenntartható erdőgazdálkodás, valamint véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés;

14.) építésügyi korlátozások felszámolása;

15.) az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó, vagy megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése;

16.) környezetvédelem (tartós környezetkárosodás felszámolása érdekében, hulladéklerakó rekultivációja, sőt, városi zöldfelület kialakítása céljából);

17.) sportinfrastruktúra fejlesztése (jellemzően olimpiai központok, vagy Európa- illetve világbajnokság rendezésére alkalmas létesítmények kialakítása céljából);

18.) az Országgyűlés munkáját segítő hivatali szervezet elhelyezése;

19.) kulturális infrastruktúra fejlesztése (muzeális intézmény, könyvtár, közművelődési intézmény vagy közösségi színtér létesítése céljából);

20.) optimális birtokszerkezet kialakítása (csak a fentebb említett esetkörben, az osztatlan közös földtulajdon felszámolásához kapcsolódva, a tulajdonosok kérésére).

Mi lesz a kisajátított földekkel?

A fenti felsorolásból látszik, hogy amennyiben termőföld kisajátítására kerül sor, úgy jellemzően az adott terület művelésből való kivonása is megtörténik, ami minden esetben sajnálatos esemény a termőföldek mezőgazdasági célú hasznosítása szempontjából. Ez alól azonban vannak kivételek, vagyis amikor a föld a kisajátítást követően megőrzi eredeti funkcióját, vagy „csak” a művelési ága változik meg. Ilyen eset a természetvédelmi célú kisajátítások többsége vagy a közérdekű erdőtelepítésekkel összefüggő kisajátítások. A környezetvédelmi célú kisajátítás pedig ahogy láthattuk, ha nem is termőföldet, de újabb belterületi zöldfelületet is eredményezhet nagyvárosias lakóövezetekben. Az is előfordulhat továbbá, hogy olyan termőföldek is kisajátításra kerülnek, amelyeket végül az állam vagy az önkormányzat nem használ fel az eredeti kisajátítási célra és így azoknak megmaradhat az eredeti használati módja, funkciója. Ilyen esetekben – ha a kisajátítási cél nem minden ingatlanon valósul meg – később akár az érintett, immár állami tulajdonú földek eladására is sor kerülhet a Nemzeti Földalapra vonatkozó szabályok szerint.

Sajnos arra vonatkozó országos statisztikát nem  találtunk, hogy évente hány kisajátítási eljárás indul az országban, és milyen célból, illetve hány esetben köttetik kisajátítást pótló adásvételi szerződés termőföldekre. Ahogy a termőföldek más célú hasznosítására irányuló eljárásokról sem találtunk összegző, országos statisztikákat, holott ezek az adatok nagyban hozzájárulnának ahhoz, hogy láthassuk, mennyivel is csökken a hazai mezőgazdasági termőterület évente…

Földtulajdont érintő kisajátítási eljárás indítása esetén tehát tulajdonosként azt javasolt mérlegelni, hogy a jövőben elsődlegesen gazdálkodni szeretnénk és ehhez egy számunkra megfelelő termőföld-csereterület ideális lehet, vagy a pénzbeli kártalanítást választjuk és a kapott összegből akár egy másik földet vásárolunk, akár egyéb módon fektetjük be azt. Bármelyik lehetőséget is válasszuk, ha a feltételekben meg tudunk állapodni, úgy javasolt a kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződés megkötése, mert ez sokkal gyorsabb, mint maga a kisajátítási hatósági eljárás.

Nagyon sok egyedi földügyben kerestetek meg minket a blog indulása óta és számos témajavaslatot is kaptunk. Ezeket továbbra is várjuk a foldkorulipalya@gmail.com címre és ígérjük, hogy minden javasolt témakör feldolgozására sor kerül, vagyis nagyon sok poszt jön még! Ha pedig a termőföldekhez vagy az agráriumhoz kapcsolódó reklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket és elküldjük egyedi hirdetési ajánlatunkat.