2021 végén változott a Földforgalmi törvény, ahogy sok más földügyi tárgyú törvény is, erről az előző posztban olvashattatok. Most pedig utána jártunk, hogy a termőföldek adásvételi szerződéseire vonatkozó szabályok változásával vajon az eddigieknél gyorsabb lesz-e egy átlagos adásvételi szerződés jóváhagyásának és a tulajdonjog földhivatali átvezetésének folyamata 2022. január 1-től? A poszt végén pedig az új esztendőre való tekintettel valóban kiderül, hogy a földvásárlás folyamata vagy a Forma 1 a gyorsabb…

Előzetes hatósági jóváhagyás 2022. január 1-jétől

A 2021. évi CL. törvény a földekre vonatkozó adásvételi szerződéseknél bevezeti az előzetes hatósági vizsgálatot. Ennek célja, hogy a tartalmi vagy formai hibában szenvedő adásvételi szerződések eleve ne is kerülhessenek kifüggesztésre és így ne kelljen azokat később duplán (2x60 napra) kifüggeszteni. Ezek szerint valaki úgy ítélte meg, hogy a 60 napos kifüggesztések után túl sok hibás adásvételi szerződés érkezett a mezőgazdasági igazgatási szervhez jóváhagyásra, jobb lesz elébe menni az ilyen folyamatoknak. Bár ezzel kapcsolatos statisztikákat egyelőre nem találtunk, de ha ez a valódi és megalapozott indok, akkor támogatható. Sajnálatos ugyanakkor, hogy ezzel a hibátlan adásvételi szerződéseket készítő szerződő feleket és ügyvédeket is sújtja a jogalkotó, de ahol fát vágnak, ott bizony hullik a forgács ebben az esetben is… Hivatalosan nem változik a hatóság számára korábban megszabott 80 napos maximális ügyintézési határidő, abba azonban nem számít bele az előzetes hatósági vizsgálat nyomán hozott döntés közlésétől a kifüggesztésen keresztül a hirdetmény levétele és a teljes iratcsomagnak a hatósághoz való ismételt beérkezéséig eltelt idő…

A termőföld-adásvételi szerződések főbb típusai

Ahhoz, hogy jó közelítéssel megbecsülhessük, hogy hány napba is telik, mire a szerződés aláírásának napjától a vevő tulajdonjogát bejegyzik, érdemes elkülöníteni a különféle adásvételi szerződéseket.

3 fő kategóriát állítottunk fel a 2022. január 1-jétől hatályos szabályok alapján:

1.) amely szerződések esetén elővásárlási jog is gyakorolható és hatósági jóváhagyás is szükséges;

2.) amely szerződések esetében elővásárlási jog gyakorolható, de hatósági jóváhagyás nem szükséges és végül

3.) amely szerződéseknél elővásárlási jog sem gyakorolható és hatósági jóváhagyás sem szükséges.

2022. január 1-jétől nem gyakorolható elővásárlási jog a következő adásvételi szerződések esetén:

1.)       a közeli hozzátartozók közötti adásvétel;

2.)       az adott földben legalább 3 éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel;

3.)       a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvétel;

4.)      a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat által közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára, továbbá ha a föld helyi jelentőségű védett természeti területnek minősül, a földnek a természet védelméről szóló törvényben meghatározott védelme céljából történő adásvétel;

5.)       rekreációs célú földszerzés;

6.)       az állam földtulajdonszerzése;

7.)    a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés;

8.)       a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye részére temető létesítése vagy bővítése céljából történő adásvétel.

2022. január 1-től nem szükséges hatósági jóváhagyás az alábbi termőföld-adásvételi szerződésekhez:

1.)       az állam tulajdonszerzéséhez;

2.)       az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez;

3.)       a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához;

4.)       a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához;

5.)       a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor;

6.)       a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vételhez;

7.)       a telekalakítás keretében történő tulajdonszerzéshez, ha egy vagy több, önálló helyrajzi számú földet érintő telekalakítás következtében a tulajdonosok tulajdoni hányadát képező földterület nagysága az ingatlan-nyilvántartásban a kiinduló állapot szerinti tulajdoni hányadból számítható területnagyságot nem haladja meg;

8.)       továbbá az alábbi földtulajdonszerzésekhez:

a)        ha a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye végintézkedéssel, tartási, életjáradéki, gondozási, ajándékozási szerződés alapján, valamint temető létesítése és bővítése céljából átruházással szerez földtulajdont;

b)        ha a jelzálog-hitelintézet a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra szerez földtulajdont;

c)        ha a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára, továbbá, ha a föld helyi jelentőségű védett természeti területnek minősül, a földnek a természet védelméről szóló törvényben meghatározott védelme céljából szerez földtulajdont.

Jól látszik, hogy a két kategória nagyban átfed egymással, tehát jó eséllyel azoknál az adásvételeknél, ahol nem szükséges hatósági jóváhagyás az ügylethez, ott elővásárlási jog sem gyakorolható. Ez alól van 2 kivétel a leírtak alapján (ahol tehát elővásárlási jog ugyan gyakorolható, de hatósági engedélyre nincs szükség): az egyik az államtól, a másik az önkormányzatoktól történő földvásárlás esete.

Jöjjenek a számok!

Mindhárom fenti kategória kapcsán a következő feltételekkel végeztük el a számításunkat:

A Földforgalmi tv.-ben (2013. évi CXXII. tv.) és a Fétv.-ben (2013. évi CCXII. tv.) 2022. január 1-jétől előírt határidőket szerepeltetjük és a határidők utolsó napján tekintjük teljesítettnek az egyes cselekményeket (tehát ha egy iratcsomag megküldésére legfeljebb 8 nap áll rendelkezésre, akkor 8 nappal számolunk, stb.). Emellett minden esetben az iratok postai továbbításával számolunk a folyamat minden szereplője között, és azt feltételezzük, hogy a küldemények postai úton való megküldése átlagosan 10 napot vesz igénybe (postára adás, postai feldolgozás, továbbítás, postabontás, hivatali érkeztetés teljes időigénye optimális esetben „csak” 10 nap).

Mindezek alapján a számok az alábbiak szerint alakulnak:

Az 1.) kategória (elővásárlási jog is gyakorolható és hatósági jóváhagyás is szükséges) esetén legalább 264 nap telik el a szerződéskötés és az új tulajdonos ingatlan-nyilvántartási bejegyzése között, amennyiben az új tulajdonos a szerződésben szereplő vevő. Ha elővásárlóként szerez valaki tulajdont, úgy legalább 274 nappal számolhatunk, itt azonban az elővásárló egy későbbi szakaszban lép be a folyamatba, így ez a legalább 274 nap "csak" az eladó számára lesz nagyon hosszú.

A 2.) kategória (elővásárlási jog gyakorolható, de hatósági jóváhagyás nem szükséges) kapcsán legalább 174 nap telik el a szerződéskötés és az új tulajdonos ingatlan-nyilvántartási bejegyzése között.

A 3.) kategóriába (elővásárlási jog nem gyakorolható és hatósági jóváhagyás sem szükséges) tartozó adásvételi szerződések esetén pedig a fenti feltételek szerint legalább 70 nap szükséges a szerződéskötéstől a tulajdonjog földhivatali átvezetéséhez.

De hogy jön ide a Forma 1?

A tervek szerint 2022-ben a Formula 1 mezőnye 2022. március 18. és november 20. között, vagyis 248 nap alatt, körbeutazva a Földet, összesen 23 versenyhelyszínen teljesíti a szezont. Az előzőekben leírtak alapján pedig a 2022. március 18-án (legalábbis az 1.) kategóriába tartozó) termőföld-adásvételi szerződést kötő szerencsések nyugodtan végigizgulhatják a világbajnokság összes versenyét és csak azt követően kerül majd bejegyzésre a föld új tulajdonosa az ingatlan-nyilvántartásba. Tehát a földvásárlás tempója még 2022-ben sem lesz képes felvenni a Forma 1 sebességét… �

BOLDOG ÚJ ÉVET ÉS AKADÁLYOKTÓL MENTES FÖLD KÖRÜLI PÁLYÁT KÍVÁNUNK MINDENKINEK 2022-re!

Ha földet vennél, eladnál, cserélnél, ajándékoznál, bérbe adnál vagy művelnél és van olyan kérdés, amire keresed a választ, vagy kíváncsi vagy, hogy a Te adásvételi szerződésed kapcsán is legalább 274 napot kell-e majd várnod, esetleg javasolnál nekünk olyan témákat, melyekről szívesen olvasnál a blogon, írj nekünk bátran a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig a termőföldekhez vagy az agráriumhoz kapcsolódó reklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket és elküldjük egyedi hirdetési ajánlatunkat.