Számtalan oka lehet annak, ha meglévő földterületünket egy másikra szeretnénk cserélni, de az biztos, hogy minden esetben abban bízunk, hogy a csere útján megszerzendő föld egy vagy több előnyös tulajdonsággal rendelkezik ahhoz képest, mint amelyet cserébe adunk érte. Ez az előnyös tulajdonság a legtöbb esetben csak a konkrét tulajdonos számára jelentkezik, de lehet akár méretbeli többlet vagy művelési ág szerinti eltérés is. Aktuális bejegyzésünkben a termőföldek cseréjére vonatkozó – az általános ingatlancseréhez képest jelentős eltérésekkel bíró – főbb szabályokat és lehetséges buktatókat mutatjuk be, külön kitérve az egyes művelési ágakhoz kötött specialitásokra és az állammal való földcsere extra kihívásaira is.

Termőföldet csak másik termőföldre, kivéve…

A földcsere legalapvetőbb feltétele, hogy a csereszerződésben valamennyi érintett ingatlan földnek minősüljön, vagyis valamilyen művelési ággal rendelkezzen. Fogalmazhatnánk úgy is, hogy termőföldet csak termőföldre, míg művelés alól kivett ingatlant csak hasonló, művelés alól kivett minősítésű ingatlanra lehet cserélni. Ha egy ingatlan csak részben áll művelés alatt, akkor is a termőföldekre vonatkozó előírások szerint lehetséges a cseréje. A földek cseréjének további feltétele, hogy a csere tárgyát képező valamelyik ingatlan azon a településen legyen, ahol az ügyletben résztvevő valamelyik félnek már van a tulajdonában másik termőföld is. Ha ez a feltétel nem teljesül (vagyis egyik cserélő félnek sincsen másik földje a cserével megszerzendő területtel azonos településen), akkor a cserepartnerek valamelyikének – a megszerzendő föld fekvéséhez képest – helyben lakónak kell lennie, vagy lakóhelyének, illetve mezőgazdasági üzemközpontjának legfeljebb 20 km távolságra kell lennie a csere tárgyát képező földrészlet fekvése szerinti település közigazgatási határától.

Van azonban egy fontos kivétel, amikor a termőföld tulajdonjogát más ingatlanra is el lehet cserélni: ez pedig a kisajátítás esetköre. Vagyis, ha bármely okból sor kerül egy termőföld kisajátítására és annak tulajdonosa pénz helyett csereingatlant kér kártalanításként, abban az esetben – mivel a kisajátítási eljárás nem tartozik a Földforgalmi törvény hatálya alá – a kisajátítást kérő nemcsak földnek minősülő, hanem bármely egyéb ingatlannal (pl. egy lakással) is kompenzálhatja a tulajdonost az elvont tulajdonjogért cserébe.     

Birtok-összevonási cél

A termőföld-cserszerződés a legtöbb esetben hatósági jóváhagyáshoz kötött, illetve ilyen kontraktusnál is ki kell kérni a helyi földbizottság (NAK) állásfoglalását. Utóbbi elsősorban azt vizsgálja, hogy a csereszerződést kötő felek legalább egyikénél fennáll-e a birtok-összevonási cél, azaz már meglévő ingatlannal szomszédos föld megszerzése-e a célja a cserének. Ha igen, nyilván támogatást kap a csere, de elviekben nincs szankciója a birtokösszevonási cél hiányának sem. Amennyiben a csere útján földtulajdont szerző bármelyik félnek ugyanazon a településen már van másik földje, akkor a csereszerződés mindenképpen birtokösszevonási célúnak minősül, és ezt a hatóság a szerződést jóváhagyó döntésében is rögzíti. Ez utóbbi pedig azért fontos, mert az így földtulajdont szerző felet vagy feleket különféle adó- és illetékkedvezmények illetik meg.

Jogszabályi kiskapuk a földtulajdoni maximumnál

Akár a földművesként nem regisztrált természetes személyekre vonatkozó 1 hektáros, akár a regisztrált földműveseket érintő 300 hektáros földtulajdoni maximumot nézzük, csere esetén bizonyos esetekben mindkettő túlléphető. Az egyik ilyen eset, ha a 2014. május 1-jén már igazolhatóan meglévő földtulajdont cseréli a tulajdonosa egy nagyobb területre (több ilyen föld nagyobb területű földre történő cseréje esetén tehát többszörösen is túlléphető a törvényi tulajdoni korlát). A másik túllépési esetkör, ha a törvényes öröklés – mellyel eleve túlléphető a földtulajdon-szerzési korlátozás – útján szerzett földtulajdon cseréjére kerül sor, és a csere során megszerzett, nagyobb területű termőfölddel történik a törvényi korlátozás túllépése.   

Állami tulajdonú földek cseréje

További feltételeket kell teljesíteni abban az esetben, ha valamely állami tulajdonú föld tulajdonjogát szeretnénk csere útján megszerezni. Ilyen feltétel például, hogy a cserében érintett földek közti forgalmi értékkülönbözet – a Nemzeti Földügyi Központ által elvégeztetett értékbecslések alapján – nem lehet 20%-nál nagyobb. Az esetleges értékkülönbözetet a cserét kezdeményező félnek kell megfizetnie vagy épp lemondania arról, ha az államnak cserére felajánlott föld az értékesebb. Az állam javára csak tehermentes föld ajánlható fel cserére, és feltétel az is, hogy a birtokösszevonási cél minden esetben teljesüljön, valamint, hogy a felajánlott föld AK-értéke ne legyen alacsonyabb az ugyanazon a településen található, azonos művelési ágú földek átlagos AK-értékétől. Ha pedig állami tulajdonú erdőt szeretnénk cserélni, a helyzet még egy kicsit bonyolultabb. Ebben az esetben ugyanis meg kell vizsgálni, hogy egyáltalán lehetséges-e a csereügylet, ami a kiszemelt erdő területnagyságától, rendeltetésétől és az ún. természetességi állapotától függ. Általánosságban kijelenthető, hogy az 5 hektárnál nagyobb területű, gazdasági elsődleges rendeltetésű állami tulajdonú erdők csak csere útján kerülhetnek ki állami tulajdonból (természetesen itt is előfeltétel, hogy ha van, akkor a kijelölt vagyonkezelő szerv is hozzájáruljon a cseréhez). Az 5 hektár alatti területű, gazdasági rendeltetésű állami erdők esetén is elsődleges lehetőség a magántulajdonba kerülésre a csere, de itt már az értékesítés lehetősége is felmerül. Fontos, hogy a természetvédelmi oltalom alatt álló állami tulajdonú erdők forgalomképtelenek, vagyis nem lehet csere útján sem magántulajdonba adni azokat. Ezzel szemben az erdőn kívüli egyéb állami tulajdonú természetvédelmi oltalmat élvező területek kizárólag csere útján (legalább azonos természetvédelmi értékű csereterület felajánlása esetén) kerülhetnek ki állami tulajdonból. Fontos megemlíteni itt is, hogy a Natura 2000 besorolású állami területekre nem vonatkozik a kötelező csere-előírás az állami tulajdonból való kikerülésre, vagyis egy állami Natura 2000 terület az általános szabályok szerint eladható, míg pl. egy nemzeti parki védettségű terület csak csere útján kerülhet magántulajdonba.   

Nem lehetetlen tehát, hogy földcsere útján optimalizáljuk a meglévő birtokszerkezetünket, vagy akár szerezzünk egyetlen meglévő területünk helyett egy számunkra jobban megfelelő másik földet, azonban a földcsere feltételeinek teljesülését minden esetben alaposan és előzetesen javasolt megvizsgálni.

Ha földcserét tervezel és vannak még kérdéseid, azokat hasonlóan az egyéb földpiaci kérdésekhez, továbbra is várjuk a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!