Meglehetősen sűrűre sikerült az év vége a földügyi törvények és törvénymódosítások kapcsán. A Parlament 2021 decemberében 3 önálló olyan törvényt fogadott el, melynek vannak földügyi vonatkozásai, emellett sor került egy ún. agrársaláta-törvény elfogadására is, amely önmagában 16 agrártárgyú törvény módosítását jelenti. Mostani, az átlagosnál éppen a sok újonnan életbe lépő előírás miatt kicsit hosszabb posztunkban ezeknek a törvénymódosításoknak a termőföldekkel összefüggő lényegi elemeit foglaljuk össze.

Lex Rozmaring – külön törvény egyetlen szövetkezet miatt

2021. december 21-én került kihirdetésre az egykori Rozmaring Mezőgazdasági Termelőszövetkezet működési területén kárpótlásra váró személyek helyzetének rendezéséről szóló 2021. évi CXLV. törvény (https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/396ad643d8d5af126c8351dbacc2d2d31db29cd2/megtekintes). Joggal merül fel a kérdés, hogy ha minden más egykor volt mezőgazdasági termelőszövetkezet által használt földek jogi sorsának rendezésére megfelelő volt a 2021. január 1-jén hatályba lépett, a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló földrészletek tulajdonjogának rendezéséről és egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2020. évi XL. törvény, akkor miért volt szükség egyetlen szövetkezet kapcsán egy külön törvényre?

A választ a magunk részéről nem annyira a hivatalos kormányzati kommunikációban (lásd pl. https://www.agrarszektor.hu/fold/elfogadtak-a-foldkarpotlasi-torvenyt-rengeteg-magyar-gazda-helyzete-rendezodhet.34556.html), mint inkább valahol ott keresnénk, hogy valamilyen okból ennek az egy szövetkezetnek az elmúlt közel 30 évben soha nem sikerült a jogszabályoknak megfelelő módon végrehajtania a részarány-földkiadási és kárpótlási feladatait. Hogy mennyiben volt oka a korábbi jogszabályi környezet, az az elfogadott jogszabály alapján immár teljesen irreleváns, hiszen a törvényhozás megoldotta, amit eddig nem sikerült. Konkrétan a Rozmaring Mezőgazdasági Termelőszövetkezet egykori – elsősorban solymári és pilisszentiváni – tagjai és azok örökösei kérhetnek pénzbeli vagy természetbeni (föld) kárpótlást, esetleg a kettőt kombinálva, a számukra járó AK-érték mértékéig. A kompenzációs igényeket 2022. március 31-ig kell bejelenteni a Pest Megyei Kormányhivatal részére az AK-értéket és a kártalanítási jogosultságot igazoló dokumentumokkal, míg a kompenzációs igényt (pénzbeli vagy földdel történő, esetleg vegyes kompenzáció) 2022. június 30-ig lehet jelezni. A pénzbeli kompenzáció 50.000 Ft aranykoronánként.

A törvény tehát hasonlóan szabályoz, mint a 2020. évi XL. törvény, azzal, hogy itt elvileg megengedi a földterülettel történő kompenzációt is. Azonban ez utóbbira csak legalább 15 AK kártalanítási jogosultság esetén lehet igényt benyújtani, csak 2022. augusztus 31-ig. Tovább korlátozza a földdel történő kompenzáció lehetőségét, hogy arra az előbbi feltételeken túl csak olyan állami földet lehet felajánlani, ami Solymár vagy Pilisszentiván települések közigazgatási területén fekszik, ezek hiányában a szomszédos településeken (kivéve Budapestet), erdő művelési ágú nem lehet, védett természeti terület nem lehet, földhasználattal érintett nem lehet. Csak bízni tudunk benne, hogy a Nemzeti Földalap fölkészletében van a törvényi kritériumoknak megfelelő – hasznosítatlan – földterület, vagy a kártalanítási igényekkel összhangban nagyon gyorsan megszerzik az ilyen területek tulajdonjogát, hogy aztán kártalanítás fejében újra magántulajdonba adhassák azokat… A realitásnak azonban az tűnik, hogy a jogosultak túlnyomó többsége pénzbeli kártalanításhoz juthat majd csak ezen törvény alapján. A jogszabály 2022. január 1-jén lép hatályba, minden jogosultat arra biztatunk, hogy mielőbb adja be kártalanítási igényét.

Gazdaságátadási törvény

Az agrárgazdaságok átadásáról szóló 2021. évi CXLIII. törvényt (https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/396ad643d8d5af126c8351dbacc2d2d31db29cd2/megtekintes) egy korábbi posztunkban (https://foldkorulipalya.blog.hu/2021/12/23/segitseg_termofoldet_orokoltem) már említettük a földek öröklésével kapcsolatos módosító rendelkezései és az illetéktörvény számának szerencsétlen elírása okán. Ez a törvény 2023. január 1-jén lép hatályba, kellő felkészülési időt biztosítva az érintetteknek a gazdaságátadási konstrukció előkészítésére. Jelentős eredménynek tartjuk a komplex gazdaságátadás jogszabály általi lehetővé tételét, de bízunk abban is, hogy az elfogadott törvényben szereplő feltételek a jövőben szélesedni fognak majd.

A törvény lényege, hogy bizonyos életkorú (az öregségi nyugdíjkorhatárt elért, vagy a gazdaságátadási szerződés aláírásától legfeljebb 5 éven belül elérő) őstermelők vagy egyéni vállalkozók, akik legalább 10 éve igazoltan mezőgazdasági tevékenységet folytatnak, illetve legalább 5 éve bejegyzett földhasználói az átadandó földjeiknek, bizonyos személyekkel gazdaságátadási szerződést köthetnek.

Kik lehetnek gazdaságátvevők? A gazdaságátadó hozzátartozói (a családi gazdaságokról szóló törvény szerinti hozzátartozók) vagy a gazdaságátadónak legalább 7 éve alkalmazásában álló személy (munkavégzés vagy egyéb jogviszony keretében).

A fentiek alapján 4-féle, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt gazdaságátadási szerződés köthető, melyekkel a teljes gazdaság (földek, egyéb vagyontárgyak, használati jogok, pályázatok, stb.) átadásra kerül a gazdaságátvevő részére: adásvételi, ajándékozási, tartási és életjáradéki szerződés. Érdekesség, hogy a felek legfeljebb 5 évre együttműködést is vállalhatnak a gazdaság közös működtetésére. Fontos földügyi szempont, hogy a gazdaságátadási szerződéssel sem lépheti túl a gazdaságátvevő a Földforgalmi törvényben meghatározott földtulajdoni és földhasználati maximumot (300 hektár és 1200/1800 hektár), ellenkező esetben a szerződés lehetetlenül. A gazdaságátadási szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá, tehát minden esetben egy hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződésről van szó. Lényegi eleme a szabályozásnak, hogy a gazdaságátadási szerződéssel átruházott föld kapcsán nem gyakorolható elővásárlási jog, nincs hatósági jóváhagyás, ha pedig a használati jog átadására kerül sor ilyen szerződés alapján, úgy nem gyakorolható előhaszonbérleti jog sem.

És az év végi „all in 1” agrársaláta-törvény…

Az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CL. törvény (https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/e7fd25ba5d33dd2db266b6aa528e707ba4ade65b/megtekintes) összesen 16 törvény módosítását tartalmazza 163 paragrafuson keresztül, és hogy a helyzet még „egyszerűbb” legyen, az egyes rendelkezések lépcsőzetesen, 2021. december 25. és 2023. február 1-je között lépnek hatályba. Ebből az is következik, hogy az említett 2023-as dátumig vélhetően már nem várható nagyobb volumenű földügyi tárgyú törvényalkotás, bár 2022 tavaszán lesz egy országgyűlési választás, ami akár hatással lehet a földügyekkel kapcsolatos jogalkotói munkára is. Az mindenesetre biztosan nem tesz jót a termőföldek forgalmának és használati viszonyainak, ha az azokkal kapcsolatos szabályok gyakran változnak. Márpedig az elmúlt 1,5 évben igen sok földügyi szabályváltozást megélhettünk. Ez a mostani agrársaláta-törvény pedig ismét nagy horderejű módosításokat vezet be: földforgalmi és földhasznosítási szempontból már most sajnáljuk az ügyvédeket, a jegyzőket, az érintett kormányhivatali dolgozókat, de leginkább a termőföldet eladni, venni vagy haszonbérelni kívánó ügyfeleket. Nekik a törvénymódosítások vonatkozó részeinek kihirdetése és hatályba lépése közti 6 (hat!) napban (melyből 2 a Karácsony) kell(ene) felkészülniük az alapvetően új szabályok alkalmazására. Mondhatnánk, hogy a törvényjavaslatot már 2021. november 2-án benyújtották a Parlamentnek, csak ne lenne az a fránya szokás, hogy a módosító javaslatokkal kisebb mértékben, a Törvényalkotási Bizottság utolsó pillanatban benyújtott módosítójával viszont jelentősen átírják az eredeti javaslatot, ami alól sajnos ez a törvényjavaslat sem volt kivétel… Nézzük, hogy mik tehát a legfontosabb földügyi tárgyú szabályváltozások:

·       A vad védelméről, a vadgazdálkodásról, valamint a vadászatról szóló 1996. évi LV. törvény módosítása: alapvetően azt gondolhatnánk, hogy nem érint földügyi kérdéseket, azonban egy rendelkezést mégis érdemes kiemelni. Nevezetesen azt, hogy 2022. január 1-jétől a vadászterületek határait a földtulajdonosok 4 különböző módon (kiválás, különválás, beolvadás, összeolvadás) megváltoztathatják, új vadászterületeket hozhatnak létre.

A Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény módosításai közül az üzemeltetési szerződést, mint új jogintézményt emeljük ki, amely 2021. december 25-től hatályos: ezt a kontraktust a Nemzeti Földügyi Központ kötheti nyilvános pályáztatás nélkül, művelés alól kivett belvízelvezető csatornák, állandó jellegű öntözőcsatornák, egyéb árkok hasznosítására. Öntözésfejlesztési beruházásában érintett földtulajdonosok, földhasználók számára érdekes lehetőséget jelenthet.

A bevezetőben említett jelentős módosítások a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényt (Földforgalmi tv.), valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvényt (Fétv.) érintik. Az első ilyen, 2023. február 1-jétől hatályba lépő (ekkortól lesz hatályos a tervek szerint az új ingatlan-nyilvántartási törvény is) a földek tulajdonjogát érintő valamennyi szerződés érvényességéhez elektronikus regisztráció lesz szükséges. Részletszabályok majd egyszer egy végrehajtási rendeletben, de legalább egy lépést elmozdul a rendszer a papír-alapú szerződések világából a XXI. századi digitális alapelvárások felé…

Több föld egybefoglalt vételáron (egyetlen szerződéssel) történő értékesítésére a jövőben (2022. január 1-jétől!) csak akkor kerülhet sor, ha a földek egymással szomszédosak, vagy azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek ugyan, de a bejegyzett földhasználójuk az eladó, vagy legalább 3 éve a vevő. Ez jelentősen szűkíti a korábban az egybefoglalt (és így irreális) vételárakkal trükközni kívánók lehetőségeit. hasonló szabály kerül bevezetésre több föld egybefoglalt haszonbérbe adása esetére is, szintén 2022 január 1-jétől.

Talán az egyik legfontosabb, már 2022. január 1-jén hatályba lépő változás az adásvételi szerződéskötési folyamatban, hogy a megkötött szerződéseket immár nem a jegyzőnek, hanem a mezőgazdasági igazgatási szervnek (kormányhivatalnak) kell megküldeni 8 napon belül előzetes jóváhagyásra. Csak ezt követheti a 60 napos kifüggesztés, ahonnan ismét a hatósághoz kerül a szerződés és a kapcsolódó iratok. A rendelkezés célja az indokolatlan kétszeri kifüggesztések megelőzése az előzetes hatósági ellenőrzéssel… a hatóság ügyintézési határideje ugyanúgy 80 nap marad, mint korábban, azonban ebbe a 80 napba nem számít bele a kifüggesztésre való megküldés, maga a kifüggesztés ideje és a jegyző általi visszaküldés időtartama sem, vagyis a problémamentes esetekben inkább hosszabbodni fog az eddig sem rövid jóváhagyási időszak. Mindennek egy külön posztot is szentelünk hamarosan! A haszonbérleti szerződések jóváhagyásának rendszerét az adásvételi szerződésekéhez hasonló módon reformálja meg a törvénymódosítás.

Az elővásárlók, előhaszonbérlők számára jó hír, hogy azokat a ranghelyüket alátámasztó dokumentumokat, amelyeket közhiteles nyilvántartás tartalmaz, a jövőben nem kell külön becsatolniuk az elővásárlói/előhaszonbérleti jognyilatkozatukhoz. Csak legyenek pontosan tisztában azzal, hogy mi minősül közhiteles nyilvántartásnak…

A másik igen jelentős újítása a törvénymódosításnak, hogy 2022. január 1-jétől meg kell tagadni a haszonbérleti szerződések hatósági jóváhagyását, ha az azokban szereplő ellenszolgáltatás (haszonbér) értéke aránytalan. Akkor minősül aránytalannak a haszonbér mértéke, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal (fekvés, minőség, öntözhetőség, művelhetőség, stb.), amelyek az átlagos haszonbértől való eltérést indokolnák. Előnyös tulajdonságként „nem lehet figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket, és legalább részben a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket.” Ez olyan szép, hogy muszáj volt szó szerint idéznünk… Az átlagostól való haszonbér-eltérés okát bele kell írni a szerződésbe és a hatóság felhívására a haszonbérbe adó kötelessége bizonyítani a haszonbér értékének arányosságát. Ha pedig mindez nem lenne elég (szubjektív döntéshozatalra okot adó körülmény…), az Agrárkamara 2022. július 1-től (tehát ők kapnak kellő felkészülési időt!) nyilatkozatot TEHET (ha akar) a kormányhivatal felé az arányosság megállapítására irányuló eljárásban. Sőt, a haszonbérleti szerződést jóváhagyó vagy megtagadó döntéssel szemben keresetindítási jog is megilleti a kamarát az említett időponttól. Mindehhez nem is fűzünk további kommentárt, várjuk az új és egységes jogalkalmazói gyakorlat mielőbbi megszilárdulását…

A Fétv. is tartalmaz 2022. január 1-jén hatályba lépő új szabályokat a haszonbérlők és haszonbérbe adók számára. Előírja például, hogy a haszonbért csak banki átutalással vagy belföldi postautalvánnyal lehet teljesíteni. Kivéve azokat a haszonbérleti szerződéseket, amelyek legfeljebb 1 hektáros föld(ek)re vonatkoznak, amelyeket hozzátartozók kötöttek egymás között, amelyek tanya haszonbérletére irányulnak, amelyekben a haszonbérlő legalább 25%-ban a bérbeadó vagy annak közeli hozzátartozója tulajdonában álló cég és végül amelyekben a haszonbérlő olyan családi mezőgazdasági társaság, melyben a bérbeadó tag. Utóbbi esetekben tehát mehet a készpénzes bérleti díjfizetés továbbra is, csak az előző pontban leírt arányos mértékű díj szerződésben történő rögzítésére kell figyelni nagyon.

Mivel Magyarország az Európai Unió Bírósága előtt nem tudta megvédeni a termőföldeken fennállt haszonélvezeti jogok törvény erejénél fogva történt törlésének jogszerű mivoltát, így muszáj volt az Országgyűlésnek törvénybe iktatnia az érintett haszonélvezők kártalanításának (kompenzációjának) és a haszonélvezeti jogok visszajegyzésének (ahol egyáltalán lehetséges) szabályait. A kidolgozott eljárásrend lényege, hogy az arra jogosultak 2022. szeptember 1-je és 2023. február 28-a között jelezhetik majd kompenzációs és visszajegyzési igényeiket. Az NFK elvileg 2022. július 31-ig értesítést küld majd minden törölt haszonélvező vagy jogutódja részére. Az érintetteknek érdemes lesz figyelniük az NFK honlapját a pontos tennivalók és határidők ismertetése érdekében. Bár a törvényszöveg nem utal rá, de talán érdemes volna az érintett személyek részére a magyar mellett több más nyelven (legalább angolul és németül) is tájékoztatást nyújtani, és az ügyintézést is lehetővé tenni, ha már az volt a haszonélvezeti jog-törlések egyik fő indoka, hogy ezzel a jogintézménnyel külföldiek éltek vissza nagyon nagy számban.

Az öntözéses gazdálkodásról szóló 2019. évi CXIII. törvény módosításai között több, az öntözésfejlesztési beruházásokban érintett földtulajdonosok és földhasználók érdekeit szolgáló módosítást találunk, valamint több fogalom is pontosításra kerül, megkönnyítve a jogszabály rendszerének értelmezését.

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény módosítása kapcsán jó hír az erdő művelési ágú ingatlant megosztani tervezők részére, hogy 2021. december 25-től a megosztás során már nem kell figyelembe venni az Erdőtörvény (2009. évi XXXVII. tv.) erdők megosztására vonatkozó rendelkezéseit.

A bekebelezést kezdeményező tulajdonostársak egyik problémáját is megoldja az a módosítás, amely alapján 2021. december 25-e után bírósági letétbe helyezéssel kell teljesíteni azon tulajdonostársak számára is az ellenérték megfizetését, akik nem hajlandók a pénzbeli teljesítéshez szükséges adataikat a bekebelező tulajdonostárs rendelkezésére bocsátani.

Összefoglalva: számos apróbb és néhány jelentős törvénymódosítást fogadott el az Országgyűlés 2021 decemberében. A termőföld-adásvételt tervezőknek és az eljárásban résztvevő valamennyi érintettnek 2022-től egy teljesen új szerződés-jóváhagyási eljárásrenddel kell szembesülniük, ahogy a haszonbérleti szerződésekre is jelentősen megváltoztatott előírások vonatkoznak a jövőben.

2023 legfőbb – eddig ismert – földügyi újdonságai közül az egyik az elektronikus regisztráció bevezetése lesz valamennyi földtulajdon-átruházási ügylet kapcsán, a másik pedig a gazdaságátadási szerződések megkötésének a lehetősége, amely a generációváltást hivatott zökkenőmentessé tenni az agráriumban. Kíváncsian várjuk a számos új jogi előírás gyakorlati érvényesülésének tapasztalatait és természetesen folyamatosan be fogunk számolni azokról a blogon is.

Ha az új földügyi előírások útvesztőiben keresed az optimális megoldást a saját problémádra, vagy éppen az új előírások okoznak nem várt földügyet, esetleg javasolnál nekünk olyan témákat, melyekről szívesen olvasnál a blogon, írj nekünk bátran a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig a termőföldekhez vagy az agráriumhoz kapcsolódó reklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket és elküldjük egyedi hirdetési ajánlatunkat.