Újabb szabályok érkeznek az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése kapcsán 2023. január 1-től, de a címben feltett kérdésre egyelőre sajnos egyértelmű NEM a válasz. Az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvénnyel az agrárkormányzat ismételten lépéseket tesz az osztatlan közös földtulajdonok rendezése érdekében, a kérdés csak az, hogy mennyit előre és mennyit hátra? De nézzük a konkrét módosításokat, melyeket már januártól alkalmazni kell:

Az osztóprogram segítségével történő megosztások kapcsán az eddigi 90 napról 120 napra nő az az időtartam, ameddig a teljes tulajdonjogi rendezési eljárás megvalósítható. Fontos, hogy a 2023. január 1-jén folyamatban lévő, de 90 napos időtartamot még el nem ért megosztási eljárások kapcsán is alkalmazandó lesz ez a szabály, vagyis ezen eljárások időtartama is kitolódik. Ez mindenképpen az ügyfelek érdekét szolgáló, a gyakorlati tapasztalatokon alapuló jogalkotói lépés.

A bekebelezési eljárások kapcsán, amennyiben a bekebelező közeli hozzátartozójától szerezte saját tulajdoni hányadát (nem öröklés útján), úgy a jogelőd közeli hozzátartozónak és a bekebelezőnek együttesen legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie az adott ingatlanban. Ez a lépés várhatóan csökkenteni fogja a bekebelezések – eddig sem túl magas – számát és az osztatlan közös tulajdon tartós fennmaradását szolgálja majd, hiszen sokan láttak lehetőséget az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével történő egyidejű földtulajdon-szerzésre olyan földek esetében, amelyek tulajdonosai akár évtizedek óta nem is foglalkoznak a saját tulajdonukkal. Másik oldalról nézve, ha csökken a magánszemélyek általi osztatlan közös tulajdon megszüntetések száma és ezzel párhuzamosan a kormányhivatalok folyamatosan végzik a földnek minősülő ingatlanok jogosultjainak beazonosítását, illetve a legalább 120 éve született személyek hagyatékának rendezését a jogszabályi előírások szerint, akkor ezzel jelentős mennyiségű új állami tulajdonú föld fog keletkezni… Talán itt is érdemes lett volna átmeneti szabályokat alkotni, hiszen bekebelezés esetén nincs a tulajdoni lapra feljegyzett tény az eljárás megindulásakor, így lehetséges, hogy a 2022-ben ténylegesen megindított bekebelezési eljárás csak 2023-ban jut az ingatlanügyi hatóság tudomására először, amikor esetleg a bekebelező már nem felel meg a törvényi feltételeknek, és lehetséges, hogy a földhivatal jogértelmezésétől fog függeni, hogy eljárhat-e ténylegesen bekebelezőként vagy sem.

Előremutató lépésként kell azt is értékelnünk, hogy a végrehajtási joggal terhelt osztatlan közös tulajdonú földek tulajdonjogi rendezését újraszabályozza január 1-től a jogalkotó. Ennek lényege, hogy a végrehajtó az adott, végrehajtással érintett tulajdoni hányad ellenértékének megfizetését követően köteles lesz intézkedni a lefoglalás megszüntetése és a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási töröltetése iránt, az új tulajdonos tulajdonjogának egyidejű átvezetésekor.

Teljesen új szabályok érkeznek a földek öröklése kapcsán az osztatlan közös tulajdon létrejöttének elkerülése érdekében. 2023. január 1-től akár egy egész földet örökölnek többen, akár egy földön fennálló tulajdoni hányadot, négyféle lehetőség közül választhatnak az örökösök:

- osztályos egyezséget kötnek (valamelyikük tulajdonába kerül az egész);

- az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre átruházzák úgy, hogy ezzel (újabb) közös tulajdon nem keletkezik;

- egyben értékesítik az ingatlant vagy a fennálló tulajdoni hányadot (ilyenkor az adásvételnél közbenső jogszerzőként szerepelnek);

- az ingatlant vagy a tulajdoni hányadot az állam javára ingyenesen felajánlják.

Ha ezek egyike sem vezet eredményre viszonylag rövid határidőn belül – vagyis az örökhagyó halála és a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedése között – akkor törvényes örökösként megszerzik (a hagyatékátadó végzéssel) az ingatlant vagy a tulajdoni hányadot, és így osztatlan közös tulajdon jön létre vagy tovább aprózódik a meglévő. Ebben az esetben a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését követő öt éven belül további négy lehetőség valamelyikével kell élniük az immár tulajdonostársaknak:

- egyben értékesítik az ingatlant vagy a tulajdoni hányadot;

- egyikük tulajdonába adják a teljes ingatlant vagy a tulajdoni hányadot;

- az állam javára ingyenesen felajánlják;

- osztóprogram és/vagy bekebelezés segítségével megszüntetik az osztatlan közös tulajdont (a teljes ingatlanra vonatkozóan).

Ha egyik megoldás sem sikerül, akkor az ingatlan (a tulajdoni hányad) kényszerértékesítésére kerül sor, melynek a szabályai egyelőre nem ismertek. Az érintett ingatlanok tulajdoni lapjára az öröklés átvezetésével együtt minden esetben feljegyzik a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét is. A hagyatékátadó végzésig várhatóan kevés esetben sikerül majd az új előírások szerint rendezni a tulajdonjogi helyzetet, főleg, ha az örökösök közös célja az értékesítés, illetve, ha a földön kívül számos egyéb vagyontárgy sorsáról is meg kell egyezniük. A további öt év viszont reális időtartamnak tűnik, hogy az immár tulajdonostárs örökösök megfontolt döntést tudjanak hozni az adott ingatlan vagy tulajdoni hányad sorsáról és elkerüljék a kényszerértékesítést.

Ha az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére vonatkozó számos új szabály kapcsán kérdésed merült fel, úgy várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre, ahogy más, a földekkel összefüggő kérdések kapcsán is. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!