A poszt címében feltett kérdésre a Natura 2000 hálózattal érintett ingatlantulajdonosok többsége feltehetőleg azonos választ ad és csak kevesen tartják áldásnak az ingatlanjuk tulajdoni lapján szereplő „Natura 2000 terület” feljegyzést. Mostani posztunkban azonban igyekszünk rávilágítani e védettségi kategóriához kapcsolódó pozitívumokra is, a leggyakrabban felmerülő kérdések megválaszolása mellett.

Mit jelent a Natura 2000?

Az Európai Unió ökológiai hálózatáról van szó, melyet Magyarországon is ki kellett jelölni az EU csatlakozásunk egyik előfeltételeként, vagyis már 2004-ben. A kijelöléssel az ország mintegy 21%-a a hálózat részévé vált, összesen több mint 500.000 helyrajzi szám érintett. A termőföldek mellett számos egyéb ingatlan is a hálózat részévé vált, zártkertek, tanyák, de árkok, tavak, volt honvédségi területek és a legkülönfélébb belterületi ingatlanok (pl. temetők, közparkok, egykori ipari ingatlanok utak) is kijelölésre kerültek. A kijelölések szakmai indoka jellemzően valamely védendő állat- vagy növényfaj élőhelyének védelme, illetve a védendő madárfajok megóvása érdekében is kijelölésre kerülhettek ezek a területek. 2004-ben tehát már ki kellett jelölni a Natura 2000 területeket Magyarországon, az érintett ingatlanok tételes helyrajzi számos listájára azonban egészen 2010-ig várni kellett (a jogszabály elérhető itt: https://njt.hu/jogszabaly/2010-14-20-0N), míg a „Natura 2000 terület” feljegyzések jelentős része csak az elmúlt években került feljegyzésre teljes körűen az érintett ingatlanok tulajdoni lapjaira.

Miben más a Natura 2000 hálózatra vonatkozó szabályrendszer és az egyéb természetvédelmi kategóriák (nemzeti park, tájvédelmi körzet, természetvédelmi terület)?

Sok különbség van az EU-s irányelvek átültetésére épülő Natura 2000 hálózatra vonatkozó és a hazai egyedi védetté nyilvánító jogszabályokon alapuló védettségi kategóriák, területekre érvényes szabályrendszer között. A legalapvetőbb különbség talán az, hogy – sok ezzel ellentétes állítással szemben – a Natura 2000 hálózat szabályrendszere alapvetően nem tiltásokra épül, hanem szinte minden tevékenységet (építkezést, sportrendezvényt, művelési ág váltást, stb.) egyedileg engedélyeztetni kell a természetvédelmi hatósággal és legfőképpen be kell mutatni a konkrét tevékenység várható hatásait az adott Natura 2000 területre. Ezt hatásbecslési eljárásnak hívják. Vagyis korántsem igaz az, hogy Natura 2000 területen ne lehetne csinálni semmit, csak lehetséges, hogy a hatóság az adott élőhely vagy fajok védelme érdekében úgy dönt, hogy a telken belül nem az eredetileg tervezett helyen, hanem máshol és nem az eredetileg tervezett méretű, hanem kisebb építmény helyezhető el. Sajnos a gyakorlatban előfordul, hogy a hatóság túlzott „elővigyázatossága” olyan beruházásokat, tevékenységeket is meghiúsít, amelyet lehet, hogy egy másik EU-tagállamban engedélyeznének.

Mi a helyzet akkor, ha egy föld tulajdoni lapján egyéb természetvédelmi feljegyzés is szerepel a Natura 2000 mellett?

A Natura 2000 mellett számos egyéb természetvédelmi tartalmú ún. jogi jelleg feljegyzése lehetséges a tulajdoni lapokra. Ilyen további jogi jelleg összesen 10 féle lehet, a következők szerint: 1.) országos jelentőségű, egyedi jogszabállyal védett természeti terület (ez jelenthet természetvédelmi területet, tájvédelmi körzetet vagy nemzeti parkot, amelyeket mindig miniszteri rendelet nyilvánítja védetté); 2.) országos jelentőségű, törvény erejénél fogva védett természeti terület (ez lehet láp vagy szikes tó); 3.) fokozottan védett természeti terület (ahová még a gyalogos belépés is korlátozottan lehetséges, de jó esetben tábla jelöli a határait); 4.) helyi jelentőségű védett természeti terület (amelyet helyi önkormányzati rendelet nyilvánít védetté); 5.) természeti terület (elvileg a nádasok ilyenek, más természeti terület kijelölése a gyakorlatban nem történt meg, de elméletileg létezhet jogi jellegként tulajdoni lapra feljegyezve); 6.) ökológiai folyosó (jellemzően területfejlesztési-településfejlesztési dokumentumokban találunk ezekről több információt, általában különféle védettségű területeket kapcsolnak össze); 7.) barlang felszíni védőövezete (Budapest budai oldalán lakóházak tulajdoni lapján sem ritka feljegyzés); 8.) védett mesterséges üreg felszíni védőövezete (felhagyott bányákhoz, pincékhez kapcsolódhat); 9.) országos jelentőségű, egyedi jogszabállyal védett természeti terület védőövezete (az 1. pontban leírt területhez kapcsolódóan ritkán kijelölt területrész, fontos, hogy ez nem minősül védett területnek, így sokkal enyhébbek a használati korlátozások); 10.) helyi jelentőségű védett természeti terület védőövezete (ha lehet, még az előző pontban szereplő védőterületnél is ritkábban kijelölt terület, szintén nem minősül védettnek). Tehát a Natura 2000 terület mellett (amely akár tévesen „különleges madárvédelmi terület”-ként vagy „élőhelyvédelmi terület”-ként is megjelenhet a tulajdoni lapon) akár egyidejűleg több természetvédelmi oltalomra utaló jogi jelleg is feltüntetésre kerülhet egy-egy termőföld tulajdoni lapján. Lényeges, hogy a fentiekben említett, egyedi jogszabályokkal biztosított – mondjuk így: „hazai” – területvédelem jellemzően komolyabb korlátozásokat okoz a terület használatában, mint a „csak” Natura 2000 hálózatba („EU-s védelem”) tartozás ténye. Ez azt jelenti, hogy az egyedi jogszabályok alapján védett területeken számos tiltás és korlátozás érvényes, amelyeket részben a természet védelméről szóló törvény, részben pedig a konkrét területet védetté nyilvánító jogszabály tartalmaz. Vagyis amíg a Natura 2000 területek kapcsán a legtöbb tevékenység alapvetően nem tiltott, csak engedélyköteles, addig a külön jogszabályokkal védett természeti területek kapcsán számos tiltással (pl. beépítési) és korlátozással találkozhatunk, amellett, hogy sok tevékenység (pl. legeltetés, öntözés, kaszálás, horgászat, tömegsport-rendezvények szervezése, növényvédő szerek használata, sőt, még a kijelölt utakon kívüli közlekedés is) a természetvédelmi hatóság engedélyéhez kötött. Fontos további szabály még, hogy a védett természeti területnek minősülő földre eladás esetén az illetékes nemzeti park igazgatóságnak – helyi védettség esetén emellett a települési önkormányzatnak – is elővásárlási joga van, vagyis ha a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) nem él az állami elővásárlási jogával, attól még a nemzeti park igazgatóság élhet ugyanezen joggal a Magyar Állam nevében. A védett természeti terület eladása esetén sem kell azonban külön megkeresni a nemzeti park igazgatóságot, elég a kifüggesztés útján tájékoztatni, ahogy a többi jogosultat is. Natura 2000 hálózatba tartozó föld esetén azonban csak a „szokásos” állami elővásárlási jog érvényes, vagyis az NFK élhet az állam nevében e jogosultsággal.

Ha másfajta természetvédelmi feljegyzés szerepel a tulajdoni lapon…

Szót kell még ejtenünk azokról az esetekről, amikor egy földterület tulajdoni lapján nem az előzőekben felsorolt természetvédelmi jogi jellegek valamelyike van feljegyezve, hanem például az, hogy „Kiskunsági Nemzeti Park”. Nyilván a tulajdonos és más érdekeltek ebből is sejthetik, hogy milyen jellegű tényről tájékoztat a feljegyzés, azonban ez így jogilag helytelen, a megfelelő feljegyzés ebben az esetben az „országos jelentőségű, egyedi jogszabállyal védett természeti terület” lenne. Ugyanígy ha az szerepel egy tulajdoni lapon, hogy „kivett láp”, az sem megfelelő, mert ehelyett egyrészt az „országos jelentőségű, törvény erejénél fogva védett természeti terület” kifejezés lenne a helyes feljegyzés, másrészt ezeknél a területeknél (lápoknál és szikes tavaknál) törvényi előírás, hogy az ingatlanon belül a láp vagy a szikes tó által elfoglalt tényleges területrész nagyságát is meg kell határozni a tulajdoni lapon. Ennek az az indoka, hogy pl. egy kisebb kiterjedésű láp miatt feljegyzett jogi jelleg ne „terhelje” az egész ingatlant és ne okozzon indokolatlan gazdálkodási korlátozást, ugyanakkor pontosan jelezze a láppal érintett területrész nagyságát és elhelyezkedését a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban.     

Jár bármilyen pénzbeli kompenzáció a Natura 2000 előírások miatti korlátozásokért?

Alapvető szabály, hogy a közérdekű – vagyis jogszabályi előírásból fakadó – ingatlanhasználati korlátozásokért nem jár kompenzáció, így pl. egy nemzeti parki védettségű terület tulajdonosának önmagában a védettség ténye miatt nem jár pénzbeli kártalanítás (elvileg az ilyen területeken az egyedi hatósági határozattal elrendelt további gazdálkodási korlátozásokért járhat kompenzáció, de ilyet sajnos csak elvétve fizetnek ki ténylegesen a hatóságok…). Ehhez képest a Natura 2000 területek egyes típusai esetében- konkrétan a gyepterületek és az erdők kapcsán – jelenleg is elérhetők kompenzációs támogatások, melyeket azért kaphatnak a gazdálkodók, mert betartják a szigorúbb gazdálkodási előírásokat, erdők esetében gyakran azt, hogy de facto semmit nem csinálnak a területtel. Ezeket a támogatásokat évente lehet igényelni, gyepek esetében aktuálisan 115 EUR/hektár, míg erdők esetében 51 és 297 EUR/hektár többlettámogatás érhető el, és várható, hogy ezek a kifizetések a következő EU-s költségvetési ciklusban is a gazdálkodók rendelkezésére állnak majd.

Hogyan hat az ingatlan értékére a tulajdoni lapra feljegyzett Natura 2000 terület jogi jelleg?

Talán a legfontosabb kérdést hagytuk a végére: mit jelent az ingatlan forgalmi értéke vonatkozásában a Natura 2000 terület jogi jelleg feljegyzése a tulajdoni lapra? Egy nem a Natura 2000 hálózatba tartozó ingatlanhoz képest általában alacsonyabb értéket – tehát értékcsökkenést – eredményez a Natura 2000 jogi jelleg, de ezt mindig a konkrét ingatlan és a konkrét vevő-jelölt vonatkozásában kell megvizsgálni. Hiszen aki egy Natura 2000 besorolású erdőrészletet kíván megvásárolni, az számíthat az erdőgazdálkodó által igényelhető többlettámogatásra, ami egyfajta éves járadékként, jövedelemként is felfogható, az ingatlan szokásos értéknövekedése mellett. Így pedig nem biztos, hogy csak értékcsökkentő tényező lehet a Natura 2000 jogi jelleg. Amennyiben azonban a korábban leírtak szerint a Natura 2000 mellett további természetvédelmi jogi jellegek is találhatók az ingatlan tulajdoni lapján, úgy az akár jelentős értékcsökkentő tényező is lehet értékesítés esetén, hiszen a rendes gazdálkodás folytatását ezek a korlátozások és tilalmak igen szűkös keretek közé szorítják.  

Fontos tehát, hogy alaposan vizsgáljuk meg a tulajdoni lapon található feljegyzéseket, Natura 2000 terület, illetve egyéb védett természeti terület esetén pedig akár a konkrét helyrajzi szám védettségének jogszabályi megalapozottságát is ellenőrizhetjük a fentebb hivatkozott rendelettel vagy az egyedi védetté nyilvánító jogszabállyal való összevetés útján, hiszen az itt felsorolt védettségeket mindig jogszabály keletkezteti és nem a tulajdoni lapon lévő feljegyzés, ami akár téves is lehet.

A Natura 2000 hálózatba tartozó földekkel és egyéb földügyekkel kapcsolatos kérdéseket továbbra is várjuk a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!