2022. feb 11.

Bekebelezés: így szűnhet meg az osztatlan közös földtulajdon

írta: Földmester
Bekebelezés: így szűnhet meg az osztatlan közös földtulajdon

 

Immár több mint egy év eltelt azóta, hogy új előírások vonatkoznak az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére, és számos eljárás meg is indult, tehát megvannak a kezdeti gyakorlati tapasztalatok, így aktuálisnak tartjuk, hogy a témakör egyes részleteivel ismét foglalkozzunk. Korábbi bejegyzésünkben (https://foldkorulipalya.blog.hu/2021/12/17/minden_fold_mumusa_az_osztatlan_kozos_tulajdon) összefoglaltuk az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésével kapcsolatos főbb előírásokat. Mostani posztunkban pedig megosztunk 10+1 olyan szempontot, amire a bekebelezési eljárás kapcsán érdemes figyelni, akár bekebelezőként, akár érintett tulajdonostársként.

Mindenekelőtt azonban tisztázzuk röviden, hogy mi is a bekebelezés lényege? A bekebelezési eljárás keretében az osztatlan közös tulajdonnal érintett föld valamelyik tulajdonosa úgy tudja megszüntetni az osztatlan közös tulajdont, hogy a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadát pénzért magához váltja. Vagyis ilyen esetben úgy szűnik meg az osztatlan közös tulajdoni forma és kerül a teljes föld egyetlen tulajdonoshoz, hogy a többi tulajdonostárs a rájuk eső tulajdoni hányadnak megfelelő földterület helyett annak pénzbeli ellenértékét szerzik meg. Nézzük a részleteket:

     1.) Ki lehet bekebelező?

Bekebelezést az osztatlan közös tulajdonú földben (mezőgazdasági célú zártkerti ingatlanban) tulajdoni hányaddal rendelkező olyan tulajdonostárs kezdeményezhet, aki legalább 3 éve szerezte tulajdoni hányadát, vagy öröklés jogcímén, illetve közeli hozzátartozójától szerezte azt. Tehát aki valamelyik szülőjétől ajándékozással szerez osztatlan közös tulajdoni hányadot, az a személy a tulajdonszerzése másnapján kezdeményezhet bekebelezést, ha az egyéb feltételek teljesülnek. Fontos, hogy a bekebelezőnek nem kell földművesnek minősülnie, függetlenül a bekebelezéssel érintett föld nagyságától (vagyis akár egy 80 hektáros szántót is megszerezhet a bekebelező úgy, hogy nem minősül földművesnek). Több tulajdonostárs is kezdeményezhet akár egyidejűleg is bekebelezést, ilyenkor árverseny (lsd. alább) alakul ki és csak egy személy szerezheti meg a teljes földtulajdont. Bekebelezés kezdeményezése esetén nem számít az sem, hogy az eljárást kezdeményező tulajdonostárs mekkora tulajdoni hányaddal rendelkezik, azaz például egy 3/256-od tulajdoni hányaddal rendelkező személy is megszerezheti a teljes ingatlan tulajdonjogát.

     2.) Mely esetben kezdeményezhető bekebelezési eljárás?

Bekebelezés akkor kezdeményezhető, ha az adott osztatlan közös tulajdonú földből legfeljebb egy, a törvényi minimumnak (pl. szántónál, rétnél 1 hektár) megfelelő önálló ingatlan alakítható ki. Ellenkező esetben – tehát ha több, a törvényben előírt minimumnak megfelelő méretű önálló ingatlan is kialakítható – elsősorban megosztással szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon. A gyakorlatban általában akkor indul bekebelezés, ha egyetlen önálló ingatlant sem lehet kialakítani a meglévő osztatlan közös tulajdonú földből.

     3.)  A tulajdonostársak megkeresése

Mivel a tapasztalatok szerint sokan nem is tudnak róla, hogy pontosan hol és milyen osztatlan közös tulajdonú földterületben bírnak tulajdoni hányaddal, így nagyon fontos, hogy az őket meglepetésszerűen érő tulajdonostársi írásos megkeresés minél több adatot tartalmazzon. Vagyis javasolt, hogy a bekebelezést kezdeményező az érintett tulajdonostárs tulajdoni hányadán és az azért ajánlott ellenértéken kívül más releváns adatokat is megadjon. Így például elengedhetetlen a településnév, a helyrajzi szám, a művelési ág(ak) megadása, ahol pedig az értékbecslési ajánlat nem Ft/hektár, hanem Ft/AK alapú, ott a teljes ingatlan AK-értékét is javasolt feltüntetni. Ezeken túl a nyilatkozattételre nyitva álló határidőt, illetve az eljáró ügyvéd elérhetőségeit, a válaszadási csatornákat mindenképpen javasolt a megkereső levélben feltüntetni, és talán a legfontosabb információ, hogy az ajánlott megváltási árat pontosan hogyan kaphatja meg a jogosult tulajdonostárs. A tulajdoni lapon szereplő pontatlan lakcímadatok és a be nem azonosítható személyek problémájáról a 6. és 8. pontokban írunk bővebben.

     4.)  A bekebelezési érték

Bekebelezéskor az egyes tulajdoni hányadokért járó minimális érték meghatározásához a jogszabály a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett ún. „értékbecslési ajánlat” alapulvételét írja elő. Fontos, hogy a bekebelező nem köteles ezt az egyébként járásonkénti és művelési ágankénti bontásban közzétett értéket alkalmazni, de attól csak felfelé térhet el. Saját, magasabb árajánlatát igazságügyi értékbecslő által készített értékbecsléssel is alátámaszthatja, illetve bármely tulajdonostárs (aki nem ért egyet a bekebelezési ajánlattal) készíttethet igazságügyi értékbecslési szakvéleményt. Az ilyen szakvélemény költségeit a bekebelező tulajdonostárs csak akkor viseli, ha ő maga kérte az elkészítését vagy az abban szereplő földérték legalább 20%-al meghaladja az általa eredetileg ajánlott ellenértéket. Ha több értékbecslési szakvélemény is készül, úgy azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb érték szerepel.

     5.)  Költség-haszon elemzés

Bekebelezés előtt érdemes egy egyszerű költség-haszon elemzést készíteni legalább az alábbi tényezők figyelembe vételével: mennyibe kerül a tulajdonostársak kártalanítása? az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével mennyivel nő a terület értéke? hány tulajdonostárs kapcsán várható bírósági letétbe helyezéssel történő teljesítés? mekkora az ügyvédi, földhivatali, postázási, egyéb adminisztratív költség? mekkora agrártámogatásra lesz jogosult a bekebelező az 1/1 tulajdonú ingatlan kialakítását követően? Ezek azért is fontos kérdések, mert a gyakorlatban nem ritkán fordul elő, hogy néhány tulajdonostársnak a tulajdoni hányaduk alapján olyan csekély összeg jár a bekebelezés során, hogy a tértivevényes megkeresésük postai költsége is jelentősen meghaladja a várható megváltási összeget. Ilyen esetekben az is előfordulhat, hogy az érintett tulajdonostárs átveszi ugyan a megkeresést, de nem kíván az egész ügylettel foglalkozni (pl. nem fog 2895 Ft pénzbeli ellenértékét elutazni egy másik városba, hogy az ügyvédnél aláírja a szükséges nyilatkozatot, stb.) és nem is fog válaszolni a levélre. Mindez további költségeket generálhat a bekebelező oldalán, amivel érdemes előre kalkulálni.

     6.)  Hiányos/pontatlan adatok a tulajdoni lapon

Számtalan esetben nem pontosak (vagy nem aktuálisak) a tulajdoni lapon szereplő lakcím-adatok (pl. csak egy házszám szerepel a név mellett akkor is, ha a valóságban az egy 120 lakásos társasház), ami megnehezíti az összes tulajdonostárs elérését. A jogszabály szerint szabályosan megtörténtnek kell tekinteni a bekebelező általi értesítést, ha a tértivevény „nem kereste”, „ismeretlen”, „kézbesítés akadályozott” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza, vagy a címzett tulajdonostárs, a földhasználó vagy az erdőgazdálkodó a küldemény átvételét megtagadja. Előbbiekből következik, hogy ha van, akkor a földhasználót vagy az erdőgazdálkodót (ha ő nem a tulajdonostársak valamelyike) is javasolt megkeresni, hogy értesüljön a bekebelezési eljárásról.

     7.)  Több bekebelező-jelölt és az árverseny

Ahogy fentebb említettük, árverseny is kialakulhat, ha egyidejűleg több tulajdonostárs is szeretné bekebelezni az adott földet. Fontos, hogy ilyen esetben minden olyan tulajdonostársnak, aki bekebelezést kezdeményez, minden esetben valamennyi tulajdonostársát meg kell keresnie és megtennie számukra a megalapozott pénzbeli megváltási ajánlatát. Az esetleges igazságügyi értékbecslések készítésére itt ugyanazok a szabályok érvényesek, amelyeket a 4.) pontban ismertettünk. A tulajdonjogot végül az szerzi meg, aki a legmagasabb megváltási árat ajánlja.

  8.) Versenyben a hivatallal – a nem beazonosítható tulajdonostársak

Az új jogi szabályozás hatályba lépésével megkezdődtek a tulajdoni lapokon szereplő olyan személyek kormányhivatalok általi (hivatalbóli) beazonosítására irányuló eljárások, amely személyeknél valamilyen, a beazonosításukat nehezítő adathiány áll fenn. Ha ezen hivatalos eljárások eredményeként a kormányhivatal azt állapítja meg, hogy az adott tulajdonostárs nem beazonosítható, akkor az ő tulajdoni hányada állami tulajdonba kerül. Tehát ha a bekebelező ezen eljárást megelőzően kezdeményezi a bekebelezést, akkor az ilyen személyek (vagy örököseik) javára bírósági letétbe helyezéssel tud teljesíteni, ha pedig időközben az adott tulajdoni hányad állami tulajdonba kerül, akkor a Nemzeti Földügyi Központot (NFK), mint tulajdonosi joggyakorlót kell megkeresnie a bekebelezési ajánlatával. Emellett a kormányhivatalnak immár minden évben kötelessége a tulajdoni lapokon szereplő, a születési éve alapján az adott évben 120. életévét betöltő személyek adatait is felülvizsgálni, megkísérelni ezen személyek felkutatását, illetve kezdeményezni póthagyatéki eljárások lefolytatását a tulajdoni hányadok jogi sorsának rendezése érdekében. Vélelmezhetően – egyéb örökösök hiányában – ezen eljárások eredményeként is számos új állami tulajdoni hányad jön létre, amikor szintén az NFK-t lehet megkeresni a bekebelezési ajánlattal.

     9.)  A földhivatali kérelem

A bekebelezés eredményeként történő tulajdonszerzés jogcíme minden esetben osztatlan közös tulajdon megszüntetése. Annak érdekében, hogy az eljáró ingatlanügyi hatóság számára valamennyi tulajdonostárs szabályszerű értesítése, az ellenértékek kifizetésének igazolása, a letétbe helyezett összegekről szóló igazolás és minden egyéb dokumentum a megfelelő tartalmi és formai követelmények mellett kerüljön benyújtásra, mindenképpen javasolt egy, a témában jártas, tapasztalt ügyvéd segítségét igénybe venni. Azt is javasoljuk, hogy az ügyvéd bevonására már a bekebelezési folyamat megkezdését megelőzően kerüljön sor, amivel optimális esetben sok időt és felesleges adminisztrációt spórolhat a bekebelező és hamarabb válhat önállóan földtulajdonossá.

     10.) Új tulajdoni és földhasználati viszonyok

Azzal, hogy a bekebelezés eredményeként az osztatlan közös tulajdon helyett egyetlen önálló tulajdonú földterület alakul ki, a korábban megkötött földhasználati szerződések nem szűnnek meg. Vagyis például egy haszonbérleti szerződés is fennmarad, amit anno még az osztatlan közös tulajdonú földben tulajdonos személyekkel kötött a haszonbérlő. A jogszabály ugyan nem a bekebelezésnél, hanem a fizikai megosztással történő közös tulajdon-megszüntetésnél ír elő 3 hónapos határidőt a fennálló földhasználati szerződés módosítására, de ez a határidő irányadó lehet a bekebelezés esetén is. A megosztást követő 3 hónap elteltével a haszonbérlő a bíróságtól is kérheti haszonbérleti szerződésének a megfelelő módosítását.

+1) Bekebelezés a gyakorlatban

Noha már több mint egy éve lehetséges bekebelezési eljárásokat indítani, messze nincs még megszilárdult, egységes hatósági és bírósági joggyakorlata az ilyen ügyeknek. Ezért is érdemes – akár ügyvéd bevonásával is – megismerni az érintett föld fekvése szerinti helyi földhivatali gyakorlatot, a bírósági letétbehelyezéssel történő teljesítés szabályait és akár írásos tájékoztatást kérni előzetesen az érintett kormányhivataltól a bekebelezés során követendő lépésekről, illetve azok formai és tartalmi követelményeiről.

Tehát a jogszabályi feltételek teljesítése esetén, a megfelelő megváltási összeg birtokában bármekkora tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs kezdeményezheti a bekebelezést és válhat akár jelentős méretű földterületek önálló tulajdonosává úgy is, hogy nem minősül földművesnek.

Nemcsak bekebelezési, hanem bármilyen földügyi probléma kapcsán írhatsz nekünk a foldkorulipalya@gmail.com címre, igyekszünk a legjobb megoldást javasolni. Ha pedig javasolnál témákat, melyekről szívesen olvasnál a blogon vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó reklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket.

 

Szólj hozzá

értékbecslés tértivevény letét bekebelezés osztatlan közös önálló földtulajdon