2022. aug 14.

Hogyan lehet termőföldön építkezni?

írta: Földmester
Hogyan lehet termőföldön építkezni?

A bejegyzés címében feltett kérdés több szempontból is aktuális: egyre több olyan állami- vagy a kormányzat által támogatott magánberuházásról hallani, amely jelentős mennyiségű termőföld igénybevételével (=végleges megsemmisítésével) jár. Gondoljunk csak a debreceni BMW gyár által elfoglalt – olykor akár 40 vagy több AK-s, vagyis kiemelkedően jó minőségű – termőföldekre, vagy a legutóbbi beruházási tervek közül érdemes megemlíteni a Győrszentiván határába tervezett, a hírek szerint legalább 300 hektár termőföldet végleg felszámoló fejlesztést, vagy a szintén Debrecenbe tervezett, közel 220 hektáron (itt csak remélni lehet, hogy már ipari parknak minősülő területen) elterülő CATL-akkumulátorgyárat. A sort sajnos hosszan lehetne folytatni… Ugyanakkor a lakosság is folyamatosan keresi a lakhatási célra is megfelelő, de a hagyományos építési telkeknél olcsóbb építkezésre alkalmas területeket, így egyre gyakrabban merül fel a különféle mezőgazdasági célú ingatlanok (termőföldek) részleges vagy teljes beépítésének lehetősége, vagy ezzel kecsegtető hirdetések is az ingatlanpiacon. De milyen szabályok vonatkoznak a termőföldek ún. más célú hasznosítására vagyis a mezőgazdasági műveléstől eltérő igénybevételére? Erre igyekszünk rávilágítani a következőkben.    

Amit szabad Jupiternek….

A kormány viszonylag könnyen – egy kormányhatározattal – szinte bármely földet ún. „beruházási célterületté” nyilváníthat, ami egyet jelent az érintett területek művelésből való kivonásával. A kivonásért ezekben az esetekben is földvédelmi járulékot kell fizetni – melynek összege annál magasabb, minél jobb minőségű az adott termőföld – de ezen kívül további speciális előírás a beépítés kapcsán nincs. Így is nehezen érthető, hogy ha korábban ipari parkká minősített területek konganak az ürességtől, illetve egy-egy kiválasztott településen vannak alacsony minőségű termőföldek is, akkor miért választják gyakran az ilyen átminősítésekhez a környék legjobb minőségű földjeit és semmisítik meg azok mezőgazdasági funkcióját végleg? Nyilván ezeket a döntéseket is meg lehet indokolni valamivel…

Mi van akkor, ha nincs állami segítség a kivonáshoz?

Amikor egy piaci szereplő szeretne bármilyen beruházást megvalósítani mező- vagy erdőgazdasági területen, úgy számos jogszabályi feltételt kell teljesítenie. Először is, maga a beruházásra kiválasztott föld nem lehet átlagosnál jobb minőségű ahhoz, hogy művelésből ki lehessen vonni. Ezenkívül a beruházónak szükséges egy engedéllyel rendelkeznie arra a tevékenységre, amelynek érdekében a termőföld művelésből való kivonását kéri. Ha ezek teljesülnek és a korábban már említett földvédelmi járulék is megfizetésre kerül, úgy megvalósulhat a földterület művelésből való kivonása és a folyamat végén – amikor megvalósul a beépítés vagy létrejön az egyéb célú funkció – az adott ingatlan tulajdoni lapján valamilyen „kivett” megnevezés jelenik meg (pl. kivett telek, kivett udvar, kivett ipartelep, kivett parkoló, stb.).  

Erdő helyén is lehet építkezni?

Az erdők esetében az eddig vázoltaknál is összetettebb a helyzet, a más célú hasznosítás itt minden esetben az erdészeti hatóság jóváhagyásától is függ (azzal, hogy természetesen vannak olyan erdők, melyek egyáltalán nem hasznosíthatók más célra) és a hatósági engedély feltétele lehet egy csereerdősítési kötelezettség, vagyis az, hogy valahol máshol a kivágásra ítélthez hasonló, gyakran annál nagyobb területű erdő telepítésére kerüljön sor a kivonásért cserébe. Ezzel és a különféle járulékokkal is kalkulálva már igen rentábilisnak vélt beruházás szükséges ahhoz, hogy megérje egy erdőterület feláldozása árán belefogni.

Mik a más célú hasznosítás lehetséges további buktatói?

A termőföldek művelésből történő kivonásakor jellemzően „nagy a tét”, hiszen a „kivett” megnevezésű ingatlan nagyságrendekkel többet ér, mint a művelési ágba helyezett. Éppen emiatt a már felsoroltakon túl további tényezőket is figyelembe kell venni. Például a helyi önkormányzat településrendezési eszközeiben (szabályozási terv, helyi építési szabályzat) foglalt övezeti előírásokat, vagyis meg kell nézni a kivonás előtt, hogy az adott önkormányzat a konkrét ingatlanon milyen hasznosítást enged meg. Mivel nem ritka – még Budapesten sem – hogy a település belterületén található termőföldnek minősülő ingatlan, így nem lehet annyival elintézni a kérdést, hogy feltehetőleg mezőgazdasági övezetbe sorolt az adott földterület. Sajnos a termőföld kivonását engedélyező kormányhivatalok sem veszik mindig figyelembe a helyi önkormányzati előírásokat, így fordulhatott elő például olyan eset, hogy a véderdő övezetbe sorolt ingatlan (ahol a mindenkori tulajdonos szinte csak erdőtelepítést végezhetett volna) kivonását jóváhagyták, hogy az egy kereskedő cég telephelyeként üzemelhessen tovább. Az illetékes helyi önkormányzat – amely nem is értesült az eljárásról – pedig próbálhatja utólag helyreállítani az eredeti állapotot, ami nagyon hosszú ideig tart és nem egyszerű. További földvédelmi célú előírás, hogy a termőföld más célú hasznosítására szóló engedély legfeljebb 4 évig érvényes: vagyis, ha ez idő alatt a tervezett beruházás nem valósul meg, akkor visszaáll az eredeti állapot mind jogi szempontból, mind pedig a természetbeni állapotot kötelessége lesz az engedélyesnek visszaállítania.  

Milyen beruházáshoz nem kell hatósági engedély?

Ugyan a bejegyzés címében kifejezetten az építkezésekre utaltunk, azaz elsősorban a lakás- és kereskedelmi/üzleti célú ingatlanok építésére, vannak azonban olyan speciális építési vagy egyéb beruházások, amelyekhez nem szükséges termőföld más célú hasznosítására vonatkozó engedély. Például ilyen beruházás az erdő telepítése vagy a halastó létesítése, az öntözéshez szükséges műtárgyak elhelyezése vagy egy kis teljesítményű (0,5 MW alatti) erőmű létesítése a termőföldön (földműves személy bármilyen termőföldön engedély nélkül létesíthet ilyet, míg egy cég legfeljebb hektáronként 15 AK értékű földön teheti meg ugyanezt).

Kül- vagy belterület? Nagyon nem mindegy!

A szárnyaló ingatlanárak egyre többeket elgondolkodtatnak a helyszínt illetően alternatív építkezési lehetőségeken, így – ahogy a bevezetőben is említettük – egyre többen érdeklődnek külterületi, mezőgazdasági hasznosítású, de elvileg beépíthető területek iránt. Ez azonban számos csapdát rejthet magában. Sajnos megszaporodtak az olyan megtévesztő ingatlan-hirdetések, hogy „a telek belterületbe sorolása folyamatban van”, és egyéb hangzatos, az ingatlan relatív olcsóságát alátámasztani próbáló hirdetési szövegek. Valamely ingatlan belterületbe vonása mindig az adott helyi önkormányzat döntése, azonban megjegyezzük, hogy külterületen is lehet beépítésre szánt, pl. üdülő-övezetet kijelölni, ahogy belterületen is lehetséges beépítésre nem szánt, pl. közparki övezetek kijelölése, tehát nemcsak a kül- és belterület határvonala a fontos kérdés. Egy belterületbe vonási eljárás legalább 1-1,5 éves folyamat, ezért ha a fentiek szerinti "csábító" hirdetést látunk, akkor nyugodtan érdeklődjünk az önkormányzatnál (soha ne a hirdetőnél!), hogy valójában hol tart a folyamat. Soha ne tévesszen meg minket az, ha az utca egyik oldalán sorakoznak az újépítésú ingatlanok és a másik – teljesen beépítetlen – oldalon azzal hirdetik eladásra a búzatáblát, hogy azok ott bizony leendő építési telkek, hiszen lehet, hogy az önkormányzatnak semmilyen szándéka nincs a jövőben azt az oldalt belterületbe vonni. Ilyen esetekben is az illetékes polgármesteri hivatalban tudunk tájékozódni a valós beépítési lehetőségekről és az esetleges belterületbe vonási tervekről. Természetesen külterületen is lehet építkezni a jogszabályi előírások által megengedett mértékben, de az olcsóbb telekárért számolnunk kell a közművek és közszolgáltatások (pl. szemétszállítás) akár teljes hiányával, a minimális beépíthetőséggel és azzal, hogy lakóház funkció vélhetően nem is alakítható ki, emellett az adózási, parlagfű-mentesítési és számos egyéb kötelezettségünk eltér majd a belterületi ingatlanok tulajdonosaiétől. A külterületi (zártkerti) ingatlanokkal kapcsolatos korábbi bejegyzésünket itt találod: https://foldkorulipalya.blog.hu/2022/01/23/ezekre_figyelj_ha_zartkertet_vennel

Amennyiben befektetési céllal vásárolna bárki külterületi földeket, melyeket azok művelésből való kivonása után – akár beépítve, akár építési telkekként – továbbértékesítené azokat, akkor számolnia kell azzal a néhány éve bevezetett új szabállyal, amely 90%-os illetéket szab ki az ilyen ingatlanok szerzéskori és az eladás időpontjában fennálló értékének különbözetére. A kiemelkedően magas illetékkötelezettség előírásának a földek védelmén túl olyan célja is van, hogy az ilyen jellegű ingatlanpiaci spekulációt visszaszorítsa és csak a saját maguk számára, lakhatási céllal építkezőknek érje meg belterületbe vonás előtt álló földeket megvásárolni.

Ha segítségre van szükséged egy termőföld művelésből való kivonása kapcsán, vagy belterületi termőföldet vásárolnál, esetleg egyéb, a más célú hasznosítási eljárásokkal összefüggő problémád van, úgy továbbra is várjuk megkeresésed a foldkorulipalya@gmail.com címre. Ha pedig javasolnál további témákat, melyekről szívesen olvasnál, vagy a termőföldekhez, az agráriumhoz kapcsolódó szolgáltatás- vagy termékreklámodat szeretnéd elhelyezni a blogon, akkor is keress minket!

Szólj hozzá